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Quando si decide di ristrutturare casa, uno dei primi aspetti da chiarire riguarda il titolo edilizio necessario per poter iniziare i lavori.
Non tutti gli interventi richiedono infatti un’autorizzazione del Comune: alcuni possono essere eseguiti liberamente, altri necessitano di una CILA o di una SCIA, mentre per gli interventi più rilevanti è necessario ottenere il Permesso di costruire.
La distinzione è importante non soltanto per rispettare la normativa urbanistica, ma anche per evitare sanzioni, problemi nella vendita dell’immobile e difficoltà nell’accesso alle eventuali agevolazioni fiscali.
Il riferimento principale è il Testo unico dell’edilizia, il Dpr 380/2001, nella versione vigente.
CILA, SCIA e Permesso di costruire: che cosa sono
CILA, SCIA e Permesso di costruire sono tre strumenti diversi attraverso i quali viene regolamentata l’attività edilizia. La scelta dipende soprattutto dal tipo di intervento che si vuole realizzare e dall’impatto che i lavori hanno sull’immobile.
- La CILA, cioè Comunicazione di inizio lavori asseverata, rappresenta generalmente il titolo utilizzato per gli interventi di minore rilevanza che non rientrano né nell’edilizia libera né nelle categorie per le quali sono richiesti SCIA o Permesso di costruire.
- La SCIA, Segnalazione certificata di inizio attività, riguarda invece interventi edilizi più significativi, per i quali la legge consente al proprietario di iniziare i lavori sulla base di una segnalazione corredata dalle attestazioni e dagli elaborati necessari.
- Il Permesso di costruire è il titolo edilizio richiesto per gli interventi di maggiore impatto urbanistico ed edilizio. In questo caso non basta una semplice comunicazione o segnalazione: occorre presentare una specifica domanda al Comune e ottenere il relativo titolo.
Il sistema, quindi, può essere immaginato come una sorta di scala: edilizia libera, CILA, SCIA e Permesso di costruire, con adempimenti e controlli che aumentano in funzione della rilevanza dell’intervento.
Quando serve la CILA
La CILA è disciplinata dall’articolo 6-bis del Dpr 380/2001. Viene utilizzata per gli interventi che non rientrano nell’edilizia libera e che non sono soggetti né a Permesso di costruire né a SCIA.
La comunicazione deve essere presentata al Comune e deve essere accompagnata da un elaborato progettuale e dall’asseverazione di un tecnico abilitato.
Un caso tipico è rappresentato dalla manutenzione straordinaria che non interessi le parti strutturali dell’edificio. Possono rientrare, a seconda delle caratteristiche concrete dei lavori, interventi come la diversa distribuzione degli spazi interni attraverso lo spostamento o la realizzazione di tramezzi non strutturali. La sola manutenzione straordinaria degli impianti elettrico ed idraulico, senza modifiche alla distribuzione dei vani della casa, invece non necessita della presentazione di alcuna pratica in Comune.
La CILA può essere quindi necessaria, per esempio, quando si modifica la disposizione interna di un appartamento senza intervenire sulla struttura portante e senza apportare trasformazioni che richiedano un titolo più oneroso.
La mancata presentazione della CILA quando obbligatoria comporta una sanzione amministrativa ordinariamente pari a 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione viene effettuata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso.
Quando è necessaria la SCIA
La SCIA, cioè Segnalazione certificata di inizio attività, entra in gioco per interventi più rilevanti rispetto a quelli realizzabili con CILA, ma che non arrivano a richiedere necessariamente un Permesso di costruire.
Tra gli interventi che possono essere soggetti a SCIA rientrano, in linea generale, alcune opere di manutenzione straordinaria che interessano parti strutturali, determinati interventi di restauro e risanamento conservativo e alcune forme di ristrutturazione edilizia.
La disciplina è contenuta principalmente nell’articolo 22 del Testo unico dell’edilizia. Anche in questo caso è fondamentale che l’intervento venga inquadrato correttamente dal tecnico, perché la SCIA non costituisce una scelta alternativa libera rispetto agli altri titoli: è la natura dell’opera a determinare quale procedura deve essere utilizzata.
Uno degli elementi caratteristici della SCIA è che, nei casi previsti dalla legge, i lavori possono iniziare dalla presentazione della segnalazione, senza dover attendere un preventivo provvedimento autorizzativo del Comune, fermo restando il rispetto di tutte le condizioni e degli eventuali ulteriori atti di assenso necessari.
Anche per la SCIA, dunque, il ruolo del professionista è centrale: il tecnico deve verificare la conformità dell’intervento alla normativa urbanistica ed edilizia e predisporre la documentazione richiesta.
Quando serve il Permesso di costruire
Il Permesso di costruire è richiesto per gli interventi edilizi di maggiore rilevanza. L’articolo 10 del Dpr 380/2001 individua, tra gli altri, gli interventi di nuova costruzione, quelli di ristrutturazione urbanistica e determinate ristrutturazioni edilizie che comportano trasformazioni particolarmente importanti dell’organismo edilizio.
Il permesso può quindi essere necessario quando si costruisce un nuovo edificio oppure quando si realizza un intervento che modifica in maniera significativa l’immobile e il suo rapporto con il territorio.
In questi casi il procedimento è più articolato rispetto a quello previsto per CILA e SCIA. Il proprietario presenta una domanda corredata dal progetto e dalla documentazione richiesta.
Il Comune verifica la conformità dell’intervento alla normativa urbanistica ed edilizia e, quando ne ricorrono i presupposti, rilascia il permesso. Un aspetto importante riguarda inoltre il contributo di costruzione.
Il Permesso di costruire può infatti comportare il pagamento degli oneri di urbanizzazione e della quota relativa al costo di costruzione, secondo le regole previste dalla normativa e dagli strumenti comunali.
Quanto costa la CILA
Non esiste un prezzo unico valido in tutta Italia per la presentazione di una CILA. Il costo complessivo dipende infatti da due componenti diverse: i diritti eventualmente richiesti dal Comune e il compenso del professionista.
I diritti di segreteria o di istruttoria sono stabiliti dal singolo Comune e possono quindi variare sensibilmente da una località all’altra.
A questi si aggiunge il costo del tecnico incaricato, che deve predisporre la pratica, effettuare i necessari sopralluoghi e verificare la conformità urbanistica ed edilizia dell’intervento.
Per una CILA semplice, il costo professionale può generalmente collocarsi nell’ordine di alcune centinaia di euro, ma non esiste una tariffa nazionale fissa.
Se la pratica richiede verifiche più complesse, documentazione aggiuntiva o aggiornamenti catastali, la spesa può aumentare.
Quanto costa la SCIA
Anche per la SCIA non esiste un costo standard nazionale. Oltre agli eventuali diritti comunali, bisogna considerare soprattutto il compenso del professionista.
Poiché la SCIA riguarda generalmente interventi più complessi rispetto a quelli che possono essere realizzati con CILA, anche la parcella può essere più elevata.
Il costo può quindi variare da qualche centinaio di euro a importi superiori, soprattutto quando sono necessari elaborati progettuali articolati, calcoli strutturali, relazioni specialistiche o ulteriori autorizzazioni.
A determinare il prezzo non è quindi soltanto il nome della pratica, ma soprattutto la complessità dell’intervento.
Quanto costa il Permesso di costruire
Il Permesso di costruire è generalmente la procedura più costosa, perché può coinvolgere sia il lavoro del professionista sia oneri e contributi dovuti al Comune.
Bisogna distinguere innanzitutto i costi amministrativi e professionali dagli eventuali oneri di urbanizzazione e dal contributo commisurato al costo di costruzione.
Questi ultimi non hanno un importo uguale per tutti gli immobili: dipendono dall’intervento, dalla destinazione d’uso, dalle caratteristiche dell’edificio e dalle disposizioni comunali.
Il Testo unico disciplina il contributo di costruzione all’interno del Titolo II. Per questo motivo, mentre una CILA o una SCIA possono avere costi amministrativi relativamente contenuti, il costo di un intervento soggetto a Permesso di costruire può arrivare a diverse migliaia di euro o anche molto oltre, soprattutto quando entrano in gioco importanti oneri di urbanizzazione e un intervento edilizio di notevoli dimensioni.
Differenze tra CILA, SCIA e Permesso di costruire
La differenza principale riguarda quindi la tipologia e la rilevanza dei lavori.
Con la CILA si interviene normalmente su opere meno complesse, spesso legate alla distribuzione interna dell’immobile e prive di interventi sulle strutture portanti.
La SCIA riguarda lavori di maggiore rilevanza e può interessare anche elementi strutturali, mentre il Permesso di costruire è destinato agli interventi con un impatto edilizio e urbanistico ancora più significativo.
Non bisogna però considerare queste categorie come rigide e valide allo stesso modo per ogni situazione. La normativa nazionale deve essere letta insieme alle disposizioni regionali, agli strumenti urbanistici e al regolamento edilizio del Comune nel quale si trova l’immobile.
Prima dei lavori fondamentale verificare il titolo corretto
Uno degli errori più rischiosi è iniziare i lavori senza aver prima verificato quale titolo edilizio sia necessario. Anche un intervento apparentemente semplice può infatti richiedere una pratica diversa da quella immaginata dal proprietario.
Prima di procedere è quindi opportuno rivolgersi a un geometra, architetto o ingegnere, che possa esaminare lo stato dell’immobile, la documentazione catastale e urbanistica e il progetto dei lavori.
Va inoltre ricordato che il fatto che un intervento sia eseguibile con CILA o SCIA non significa automaticamente che non siano necessarie altre autorizzazioni.
Restano infatti da rispettare, quando applicabili, le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, energetiche e quelle relative alla tutela paesaggistica e dei beni culturali. Lo stesso Testo unico richiama espressamente queste normative di settore.
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