Affitti con cedolare secca: chiariamo i vostri dubbi

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato in favore del locatore di immobili ad uso abitativo. Come sempre i dubbi dei cittadini sui casi specifici sono tanti. Ne abbiamo raggruppati alcuni, in merito ai quali risponde il nostro esperto.
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 20/07/2016 Aggiornato il 24/08/2016
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Chi è proprietario di un immobile e lo concede in locazione ad uso abitativo deve pagare le imposte sui redditi percepiti dai contratti d’affitto. Si può tuttavia fruire di un regime fiscale agevolato che prende il nome di cedolare secca sugli affitti. A seguire troverai alcune domande dei nostri lettori su casi specifici riguardanti la cedolare secca e la risposta del nostro esperto Carlo Tagini, commercialista (Studio Associato Cerati Tagini, Milano, tagini@marfal.it).

Domanda di Ernesto B.: Io e mia moglie, in comunione di beni, stiamo per affittare un appartamento e vogliamo utilizzare la cedolare secca del tipo ordinario. Siamo gia’ in possesso del modello di contratto ai sensi della legge 431/98. Che adempimenti e comunicazioni cronologici dobbiamo fare?
Risposta: Una volta sottoscritto il contratto ci sono 30 giorni, dalla data di decorrenza del contratto o di sottoscrizione se anteriore, per procedere alla registrazione del contratto mediante apposita modulistica da presentare all’Agenzia delle entrate unitamente al contratto sottoscritto oppure in via telematica mediante apposito software scaricabile dall’Agenzia delle entrate oppure rivolgendosi ad un intermediario abilitato. Si ricorda che i contratti assoggettati a cedolare secca (l’opzione va indicata nel contratto stesso) non pagano imposta di registro, né in fase di registrazione né in fase di rinnovo e che sui medesimi non si applica l’adeguamento istat.

Domanda di Valter B.: Come si deve registrare un locale C/3 adibito ad attività artigianali? Per le tasse da pagare si può optare per la “cedolare secca” del 10%? 
Risposta: La cedolare secca è applicabile solamente agli immobili ad uso abitativo e quindi non può essere utilizzate per locare un C/3; in questo caso il lettore dovrà registrare il contratto di locazione pagando l’imposta di registro del 2% sull’importo del canone sia in sede di registrazione, sia annualmente ad ogni rinnovo. Tale imposta è normalmente a carico di conduttore e locatore al 50%. La registrazione può essere fatta sia in modalità cartacea presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate, sia in modalità telematica con apposito software scaricabile dal sito dell’Agenzia delle entrate.

Domanda di Rosa: Il dubbio è in merito al Quadro RP Fabbricati e al canone affitto annuo di immobile di comproprietà (marito/moglie). L’uno ha scelto cedolare secca e l’altro no. Il primo denuncia affitto non aumentato da istat; l’atro sì. Qual è il valore del canone da inserire nelle 2 dichiarazioni separate, in cui ciascuno è proprietario del 50%? Se metto la somma, quando la divido al 50% è troppo per quello con cedolare, e poco per l’altro…
Risposta: Avendo optato per due tipologie di tassazione differente ciascuno, nella propria dichiarazione dei redditi, indicherà l’affitto di sua competenza: quindi il coniuge che non ha optato per la cedolare secca indicherà il 50% del canone aumentato dell’istat e su tale importo applicherà la propria aliquota irpef progressiva (al netto della deduzione a forfait del 5%), mentre il coniuge che ha scelto la cedolare secca pagherà il 21% sulla metà del canone non aumentato dell’istat. In sostanza ciascuno paga le imposte sull’importo che dovrebbe incassare qualora l’inquilino pagasse a ciascuno la sua parte. 

 

DAL SITO DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE: QUADRO RB – REDDITI DEI FABBRICATI

A che cosa serve: dovete utilizzare il quadro RB per dichiarare i redditi dei fabbricati anche se tali redditi non sono variati rispetto all’anno precedente. Nel compilare il quadro dovete indicare i dati di tutti i fabbricati. In questo quadro dovete anche indicare i dati necessari per usufruire delle agevolazioni previste per i contratti di locazione.

Com’è composto il quadro RB: Il quadro RB è composto da due sezioni: la prima (RB1-RB11) serve per dichiarare i redditi dei fabbricati; la seconda (RB12-RB14), serve per indicare i dati necessari per usufruire delle agevolazioni previste per i contratti di locazione di cui si parla più avanti. Se dovete dichiarare più di dieci situazioni/fabbricati va compilato un quadro aggiuntivo ricordando di numerare progressivamente la casella “Mod. N.” posta in alto a destra del Modello. In questo caso scrivete il totale del reddito dei fabbricati nel rigo RB11 del primo quadro che avete utilizzato (Mod. N. 1).

Chi deve compilare il quadro RB: chi è proprietario di fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita; chi è titolare dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita. In caso di usufrutto o altro diritto reale (es. uso o abitazione) il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato. Vedere in APPENDICE, voce “Diritto di abitazione“; chi possiede fabbricati che vengono utilizzati in modo promiscuo, cioè sia per usi personali o familiari che per attività professionali, artigianali o d’impresa; chi esercita attività d’impresa per gli immobili che, pur utilizzati per l’esercizio della propria attività, non sono considerati relativi all’impresa in quanto non sono stati indicati nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili oppure sono stati esclusi, in base alla normativa vigente, dal patrimonio dell’impresa; chi possiede immobili che secondo le leggi in vigore non hanno i requisiti per essere considerati rurali (vedere in APPENDICE, voce “Costruzioni rurali“).

 

Domanda di Cicero L.: Sono proprietario di due case che affitto in due diversi comuni limitrofi. Ho optato per entrambi per la cedolare secca. Per una ho deciso di pagare tramite F24, per l’altra casa tramite addebito nel 730. È una procedura corretta?
Risposta: Se si parla di imposte sui redditi direi che la procedura non è corretta: i redditi derivanti da cedolare secca devono essere dichiarati, unitamente a tutti gli altri redditi, con il modello 730 o con il modello Unico. Qualora si opti per il 730 le imposte verranno trattenute dal datore di lavoro con lo stipendio, qualora invece si opti per il modello Unico dovrà essere effettuato il pagamento delle imposte con modello F24 utilizzando gli opportuni codici tributo.

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