Nel modello 730 il contribuente può indicare una serie di spese che ha sostenuto e ottenere degli sconti fiscali. Tra queste spese troviamo quelle riguardanti la casa. Uno degli interrogativi più frequenti riguarda la possibilità di scaricare nella dichiarazione dei redditi le spese inerenti l’acquisto di un immobile e in particolare la parcella del notaio dinanzi a cui viene stipulato il contratto di compravendita e i compensi pagati all’agenzia immobiliare.
acquisto casa: le spese notarili sono detraibili?
Partendo dalle spese notarili per l’acquisto di casa, nel modello 730 sono detraibili dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) nella misura pari al 19% gli importi degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, intesa quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra questi oneri sono compresi:
- l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta,
- la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato),
- la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato,
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo
- le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica.
In relazione proprio alle spese notarili essere includono:
- l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita)
- le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.
Quindi si possono scaricare nella dichiarazione dei redditi e ottenere sconti fiscali le spese notarili solo se viene stipulato un contratto di mutuo. Al contrario non sarà possibile avere alcuna detrazione Irpef.
Acquisto casa: le spese per l’agenzia immobiliare sono detraibili?
Chi acquista casa e si avvale dell’aiuto di un’agenzia immobiliare ha la possibilità di scaricare nella dichiarazione dei redditi proprio i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per un importo non superiore a 1000 euro per ogni annualità. La detrazione dall’Irpef, l’imposta sul reddito delle persone fisiche, ha misura pari al 19%. All’atto della cessione dell’immobile, anche nei casi di operazioni soggette ad IVA, le parti devono rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi:
- le modalità di pagamento;
- l’eventuale ricorso ad attività di mediazione;
- le eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento;
- l’indicazione della partita IVA o del codice fiscale dell’agente immobiliare.
La detrazione spetta anche per l’acquisto di diritti reali minori (per esempio usufrutto) ferma restando la condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Se poi il compenso all’agenzia di intermediazione viene pagato in data anteriore o a seguito della stipula del preliminare di vendita la spesa può essere portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui la stessa è stata sostenuta, a condizione che tale preliminare risulti regolarmente registrato.
Per ottenere la detrazione occorre compilare il quadro E, righi da E8 a E10 del modello 730/2017 inserendo il codice 17. Tra i documenti che occorre presentare al proprio consulente di fiducia o Caf vi è la fattura emessa dal mediatore immobiliare e la copia del rogito notarile relativo alla compravendita dell’immobile nel quale sono riportati:
- l’ammontare della spesa sostenuta per l’attività di mediazione;
- le analitiche modalità di pagamento della stessa;
- il numero di partita IVA o del codice fiscale dell’agente immobiliare.
Tutto quello che si può scaricare e come sull’acquisto di casa
Abbiamo detto che le spese notarili sono scaricabili nel 730 solo se relative all’accensione di un contratto di mutuo per l’acquisto della casa. È opportuno a questo punto dare qualche informazione in più sull’agevolazione fiscale prevista per interessi passivi e oneri accessori (tra cui le spese notarili) relativi ai contratti di mutuo. In dettaglio è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
- interessi passivi;
- oneri accessori;
- quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
Il limite massimo di interessi passivi e oneri accessori detraibili sui mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale è di 4 mila euro. La detrazione fiscale in esame è fruibile indicandola correttamente nel modello di dichiarazione dei redditi 730, in particolare nel Quadro E al rigo E7 “Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale”, dove devono essere indicati gli interessi passivi per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale. Per calcolare la parte di interessi da detrarre si deve moltiplicare il costo di acquisizione dell’immobile per gli interessi pagati e dividere il risultato per il capitale pagato in mutuo. Gli interessi passivi detraibili saranno quelli derivanti dall’applicazione di questa formula.
Nel caso di mutuo cointestato, la detrazione spetta ad ogni cointestatario indipendentemente dalla quota di proprietà dell’immobile, poiché la detrazione spetterà in ragione della ripartizione del finanziamento. Anche nel caso di mutuo cointestato l’importo massimo su cui calcolare la detrazione è sempre 4mila euro. La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo.
Tra le altre spese connesse all’acquisto di casa che si possono scaricare nella dichiarazione dei redditi troviamo quelle per l’acquisto o la costruzione di abitazioni date in locazione.
Chi acquista o costruisce immobili abitativi da destinare alla locazione, può fruire di una deduzione dal reddito complessivo. L’agevolazione riguarda:
- l’acquisto, dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute al 12 novembre 2014;
- l’acquisto, dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, o di restauro e di risanamento conservativo;
- la costruzione, da ultimarsi entro il 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori, per cui prima del 12 novembre 2014 sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, comunque denominato.
Per fruire dell’agevolazione l’immobile acquistato deve essere destinato, entro sei mesi dall’acquisto alla locazione per almeno otto anni (nel caso di costruzione di unità immobiliari il periodo di sei mesi decorre dal rilascio del certificato di agibilità o dalla data di formazione del silenzio assenso al rilascio di tale certificato).
La deduzione fiscale è pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime (nel caso di costruzione, delle spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, attestate dall’impresa che esegue i lavori). Il limite massimo complessivo di spesa, anche nel caso di acquisto o costruzione di più immobili, è pari a 300.000 euro, comprensivi di IVA. La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dall’anno nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.
Nel 730 è al quadro E al rigo E32 che va indicata la data di stipula del contratto di locazione dell’immobile acquistato o costruito, nonché la spesa sostenuta per l’acquisto o la costruzione dell’immobile dato in locazione, entro il limite di 300.000 euro e l’importo degli interessi passivi pagati nell’anno e dipendenti dai mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari oggetto dell’agevolazione.
Altra detrazione importante che può essere fruita riguarda l’Iva pagata per l’acquisto di un’abitazione in classe energetica A o B. Ai soggetti che hanno acquistato dal 1° gennaio 2016 al il 31 dicembre 2016 unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, è riconosciuta una detrazione del 50 per cento dell’IVA pagata nel 2016. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali. Il beneficio spetta anche per l’acquisto della pertinenza purché tale acquisto avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale.
Nel modello 730, sempre al quadro E, al rigo E59 va indicato il numero di rata (per l’anno 2016 sarà pari a 1) e l’importo dell’IVA pagata all’impresa da cui è stato acquistato l’immobile.
Gli sconti fiscali per chi ristruttura e arreda casa
Oltre per chi acquista casa, il Fisco concede sconti anche a chi ristruttura l’immobile. In particolare la detrazione è pari al:
- 50 per cento per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 fino al 31 dicembre 2016;
- 36 per cento per le spese sostenute: a) dal 2007 al 2011; b) dal 1° gennaio al 25 giugno 2012.
La detrazione viene ripartita in 10 rate di pari importo da chi presta l’assistenza fiscale. La spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di:
- 48.000 euro per le spese sostenute dal 2005 al 25 giugno 2012;
- 96.000 euro per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2016.
Nella sezione III A, “Spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio” andranno indicate per l’appunto le spese che danno diritto alla detrazione IRPEF al 50%: è nei righi da E51 a E53 che devono essere indicate le seguenti informazioni:
- dati catastali identificativi dell’immobile
- estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo (ad esempio, contratto di affitto), se i lavori sono effettuati dal detentore
- altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.
È dedicata invece al bonus mobili la sezione III C “Spese per l’arredo degli immobili ristrutturati (detrazione d’imposta del 50 per cento)”, dove al rigo E57 nelle colonne 1, 2, 3 e vanno indicate per ciascuna unità abitativa oggetto di ristrutturazione il numero di rata e la spesa sostenuta (colonna 2 e 4) entro il limite di 10.000 euro.
Quest’anno inoltre c’è una novità, il bonus giovani coppie: per il 2016 alle giovani coppie è stata riconosciuta una detrazione del 50 per cento delle spese sostenute per l’acquisto di mobili nuovi destinati all’arredo dell’abitazione principale. La detrazione non compete per l’acquisto di grandi elettrodomestici.
Per fruire dell’agevolazione è necessario:
- essere una coppia che risulti coniugata nell’anno 2016;
- oppure essere una coppia di fatto, convivente da almeno tre anni, e tale condizione deve risultare soddisfatta nell’anno 2016. Tale condizione deve essere attestata o dall’iscrizione dei due componenti nello stesso stato di famiglia o mediante un’autocertificazione
- almeno uno dei due componenti la coppia deve avere una età non superiore ai 35 anni al 31 dicembre 2016 (tale requisito si intende rispettato dai contribuenti che compiono il trentacinquesimo anno d’età nel corso del 2016 a prescindere dal giorno o dal mese in cui ciò accade);
- avere acquistato a titolo oneroso o gratuito un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale della giovane coppia nel 2015 o nel 2016.
L’acquisto può essere effettuato da entrambi i coniugi o conviventi o da uno solo di essi purché chi effettua l’acquisto non abbia superato il trentacinquesimo anno di età e l’unità immobiliare sia destinata ad abitazione principale della coppia. E’ al rigo E58 che vanno indicati il requisito anagrafico (meno di 35 anni), il numero della rata e l’importo della spesa sostenuta.
Infine la Sezione IV è dedicata alle spese per interventi finalizzati al risparmio energetico e in essa vanno indicate quelle sostenute dal 2008 al 2015 per interventi finalizzati al risparmio energetico degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale. I righi da compilare sono da E61 a E63 in cui va indicato il tipo di intervento, l’anno, l’importo delle spese e il numero delle rate.
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