Recupero dei seminterrati: la normativa e 5 progetti con le foto degli interni
Il recupero dei seminterrati rappresenta una soluzione valida e regolamentata per aumentare lo spazio abitabile nelle città, ma richiede il rispetto di numerosi requisiti tecnici e normativi per garantire sicurezza, salubrità ed efficienza. Cinque esempi di recupero dei seminterrati che hanno dato come risultato appartamenti accoglienti e confortevoli.
Il recupero dei seminterrati in Italia rappresenta un’opportunità per combattere il consumo eccessivo di suolo e per aumentare lo spazio abitabile in contesti urbani ad alta densità abitativa. Tuttavia, questo processo è regolamentato da norme specifiche, che variano da regione a regione, e richiede il rispetto di determinati requisiti tecnici e normativi.
C’è una scelta virtuosa alla base dell’allargamento delle maglie normative che hanno concesso – in diverse Regioni – il recupero dei seminterrati per trasformarli in appartamenti, uffici o negozi, come avviene già per la riqualificazione ai fini abitativi dei sottotetti.
In sintesi, si è cercato di valorizzare il patrimonio immobiliare esistente, recuperandone ogni superficie e volumetria, per ridurre la mole di nuove costruzioni. A titolo di esempio, lo dice chiaramente la norma che ne regola il recupero in Lombardia: “al fine di contenere il consumo di suolo e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera è ammesso il recupero di vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale, con l’obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana”. Ed è così che, negli ultimi anni, ciascuna Regione ha legiferato in modo autonomo, ma con il traguardo comune di dare la possibilità ai proprietari di questi locali di utilizzarli al meglio, pur rispettando strette regole legate ai requisiti di abitabilità. Hanno quindi preso avvio numerosi progetti di riqualificazione che talvolta hanno coinvolto l’intero fabbricato, incrementandone la classe energetica attraverso l’aggiornamento complessivo degli impianti. E, di conseguenza, aumentandone il valore commerciale.
Requisiti indispensabili e lavori per il recupero dei seminterrati
L’utilizzo a fini abitativi degli spazi parzialmente interrati è subordinato al raggiungimento di requisiti specifici. Per rendere un seminterrato abitabile, è necessario soddisfare i criteri legati a:
Altezza minima
Aeroilluminazione
Isolamento e impermeabilizzazione
Norme igienico-sanitarie
In linea generale, gli interventi “edilizi” da prevedere nel percorso di recupero si possono così riassumere: ✓ inserimento di un vespaio aerato (laddove non ci fosse, come succede in molti casi) per rendere più salubre l’ambiente. Tale intercapedine – vuoto sanitario – serve a distanziare dal terreno la quota di calpestio, cioè l’ultima soletta dell’edificio ✓ installazione di un cappotto termico – dove possibile – o di un sistema di isolamento termico interno ✓ raggiungimento dei coefficienti di aeroilluminazione, secondo quanto previsto dalle norme in materia di abitabilità vigenti nel luogo dove si trova l’immobile, ovvero quelle regionali e comunali (che in alcuni casi sono più restrittive rispetto alla legge nazionale e possono prevedere eccezioni in virtù della specificità del territorio).
✓ altezze minime: un altro capitolo altrettanto fondamentale, se non addirittura prioritario, riguarda le altezze minime; se – normalmente – era fissata a 270 cm l’altezza minima degli interni residenziali, per i seminterrati, invece, diverse Regioni prevedono specifiche deroghe, ammettendo anche 240 cm (come accade per esempio in Lombardia). Dove, però, non si riescano a raggiungere le altezze minime, si può ricorrere a un intervento invasivo, ma certamente risolutivo, che è quello dell’abbassamento della quota di pavimento attraverso scavi e cantieri più complessi. Va detto che non sempre tale lavoro può essere messo in atto. Infine va garantito un sistema di scarico regolamentare delle acque.
Il quadro normativo in sintesi
Oltre alla legge regionale di riferimento, altre normative da rispettare sono:
il regolamento locale di igiene (che può subire alcune variazioni da Comune a Comune)
i regolamenti edilizi comunali
norme di attuazione del Piano di Governo del Territorio e, se presenti, deliber comunali in cui i Comuni possono disporre l’esclusione di parti del territorio dall’applicazione della presente legge, motivata da specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo, di rischio idrogeologico e in presenza di fenomeni di risalita dalla falda che possono determinare situazioni di rischio.
Un esempio: la Legge regionale n. 7/2017 in Lombardia
• L’altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a 2,40 m. Con altezze interne irregolari, si considera l’altezza media, calcolata dividendo il volume della parte di seminterrato la cui altezza superi 150 cm per la superficie relativa. • L’intervento è classificato come ristrutturazione edilizia. Se conseguito con opere edilizie, è necessario il titolo abilitativo imposto dalla legge, con riferimento alla specifica categoria d’intervento. Se conseguito senza opere edilizie, il recupero è soggetto a preventiva comunicazione al Comune. • Ai volumi seminterrati recuperati non si può cambiare destinazione d’uso nei dieci anni successivi all’agibilità. • Il recupero deve prevedere idonee opere di isolamento termico. • Le pareti interrate devono essere protette con intercapedini aerate o altre soluzioni tecniche della stessa efficacia. • Deve essere garantita la presenza di idoneo vespaio aerato su tutta la superficie dei locali o altra soluzione tecnica della stessa efficacia. • Per il recupero a uso abitativo inteso come estensione di “un’unità residenziale esistente” è ammessa l’aeroilluminazione artificiale nei locali accessori o di servizio, purché la parte recuperata non superi il 50% della superficie utile dell’unità. • Per il recupero a uso abitativo, inteso come creazione di unità autonome, il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50% rispetto a quanto previsto dai regolamenti locali. • Per il recupero ad uso abitativo, nel calcolo dei rapporti aeroilluminanti la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno metri 2,5.
Approfondisci anche leggendo le novità previste dal Decreto Salva Casa del 29 maggio 2024, n. 69. Per la consultazione dell’intero decreto, lo trovi sulla Gazzetta Ufficiale qui. Si trova riferimento ai seminterrati in particolare in relazione al mutamento di destinazione d’uso nell’articolo 1, 1-quater: “Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, (inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo) dell’unita’ immobiliare conforme a
quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti
nell’immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di
destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di
ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto
del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle
disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione
minima obbligatoria (di parcheggi) previsto dalla legge 17 agosto
1942, n. 1150. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla
legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo
richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unita’ immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate”.
1. Le difficoltà Le maggiori difficoltà che si possono incontrare durante il progetto di recupero dei piani seminterrati sono riconducibili al rispetto dei parametri igienico-sanitari, come per esempio l’aeroilluminazione, in quanto non sempre è facile realizzare nuove aperture. Talvolta, invece, le norme vengono in soccorso con deroghe particolari.
2. Il caso della regione Lombardia L’intento della legge 7/2017 è quello di promuovere il recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale, con gli obiettivi di incentivare la rigenerazione urbana, contenere il consumo di suolo e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera. • L’art. 2 comma 1 della L.R. n. 7/2017 prevede che il recupero dei vani e dei locali seminterrati possa avvenire con o senza opere edilizie e non può essere qualificato come nuova costruzione. • Se conseguito con opere edilizie (art. 2 comma 2), “il recupero comporta il preventivo ottenimento del titolo abilitativo edilizio imposto dalla legge”. • A differenza di quanto avviene per la disciplina sul recupero dei sottotetti (che esplicitamente qualifica l’intervento come “ristrutturazione edilizia”), questa legge però non indica il regime edilizio dell’intervento, rinviando genericamente all’obbligo del “titolo edilizio imposto dalla legge”. Il riferimento non può che essere all’all. A) del D.Lgs. n. 222/2016 (c.d. decreto SCIA 2). • Si evince che per eseguire i lavori in base alla tipologia di intervento è necessario presentare una SCIA o un Permesso di costruire. Il recupero di vani e locali seminterrati, in ogni caso, avviene senza necessità di preventiva adozione e approvazione di Piano Attuativo e di Permesso di costruire convenzionato. • Se conseguito senza opere edilizie (caso rarissimo), il recupero avviene previa comunicazione al Comune ai sensi dell’art. 52 co. 2 L.R. n. 12/2005. • In caso di creazione di autonome unità ad uso abitativo, i Comuni trasmettono alle ATS copia della Scia, corredata da attestazione sul rispetto dei limiti di esposizione al gas radon.
3. Gli oneri da pagare Gli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati, qualora comportino l’incremento del carico urbanistico esistente, sono assoggettati al reperimento di aree per servizi e attrezzature pubblici e di interesse pubblico o generale, secondo quanto disposto dai Piani di Governo del Territorio (PGT). • Qualora sia dimostrata, per mancanza di spazi adeguati, l’impossibilità a ottemperare agli obblighi di cui al presente comma, è consentita la monetizzazione.
• Per gli interventi di recupero fino a 100 mq di superficie lorda, anche nei casi di cambio di destinazione d’uso, sono esclusi il reperimento di aree per servizi e attrezzature pubblici e di interesso pubblico o, in generale, la monetizzazione.
4. I costi Oltre agli eventuali oneri amministrativi, per il recupero del piano seminterrato rispetto a un piano superiore (premesso che ogni caso va valutato in base alle opere da eseguire), si può affermare che i costi sono maggiori in quanto devono essere eseguite opere che negli altri piani dell’edificio non sono assolutamente necessarie (per esempio: intercapedini aerate o cavedi, vespai aerati e isolati, eccetera).
Come cambia la definizione di seminterrato
La stessa definizione di seminterrato cambia da Regione a Regione e, di conseguenza, si modificano il percorso di recupero e il processo burocratico. Ecco gli esempi di quattro regioni
Basilicata ➔seminterrato: piano la cui superficie laterale si presenta controterra per una percentuale inferiore ai 2/3 della superficie laterale totale. Lombardia ➔seminterrato: piano il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno in aderenza all’edificio. Molise ➔seminterrato: piano la cui superficie laterale si presenta parzialmente controterra, per una percentuale comunque non superiore ai due terzi della superficie laterale totale. Sicilia ➔seminterrati: i volumi realizzati al servizio degli edifici, anche se non computabili nella volumetria assentita degli stessi.
5 PROGETTI DI RECUPERO DI SEMINTERRATI
Di questi progetti riportiamo le informazioni più utili, qualche foto e planimetria. Per quanto riguarda i costi, si consideri che i lavori sono stati realizzati qualche anno fa, ma riteniamo comunque interessante pubblicarli come riferimento per chi legge.
1°) Seminterrato recuperato di 110 mq risolto al meglio con due volumi in rovere
A Castellana, in provincia di Pescara, lo Studio Plus Ultra (www.plusultra-studio.com) ha reso abitabile il piano seminterrato di una villa in campagna con un progetto che ha posto particolare attenzione all’aspetto conviviale. Tutto ruota intorno a due volumi rivestiti in rovere, uno contenente il vano scale e l’altro i servizi, che integrano lungo il loro perimetro tutti i vani accessori necessari: guardaroba, dispense e, sul lato camino, un’armadiatura a giorno per il sistema home-theatre. Per quanto riguarda le finiture, è stata scelta una pavimentazione continua in cemento-resina dai toni neutri. I vincoli legati all’abitabilità sono stati risolti grazie a una porta vetrata che permette di usufruire di un’abbondante quantità di luce e aria e che si aggiunge ad altre aperture per soddisfare i requisiti aeroilluminanti. ➔Costo: 40.000 euro (edile) + 20.000 euro (arredo su misura).
Foto recupero seminterrato 110 mq
2°) Recupero seminterrato di 50 mq con approvazione della Commissione Paesaggio
È del geometra Matteo Sormani (www.geometramatteosormani.it) il progetto di recupero ad uso abitativo – ai sensi della L.R. 7/2017 della Lombardia – del seminterrato di 50 mq di un immobile unifamiliare a due piani che ha portato anche alla riqualificazione energetica dell’intero immobile (e a un ampliamento di 20 mq compresa la centrale termica). Nel rispetto della legge regionale che disciplina il recupero dei vani e dei seminterrati e di quelle che regolamentano l’iter burocratico, il progetto è stato sottoposto, malgrado il fabbricato non si trovi in una zona vincolata, al parere della commissione del paesaggio per quanto riguarda le modifiche esterne, secondo quanto previsto dalla legge stessa precedentemente indicata. •Sicuramente uno dei lavori più impegnativi è stato l’inserimento dei nuovi impianti per la riqualificazione energetica dell’insieme. Rispetto a una ristrutturazione decisamente più “leggera”, i costi sono stati più elevati a causa della necessità di realizzare un cavedio. ➔Costo: 1.000 euro al mq.
Foto recupero seminterrato 50 mq
3°) Seminterrato ma luminoso, di 30 mq
Lo studio di architettura Plus Ultra (www.plusultra-studio.com) ha curato il recupero di un monolocale di 30 mq seminterrato, in un condominio degli anni ’50 a Milano. Per utilizzare gli interni che erano umidi e bui è stato realizzato un vespaio aerato, sono state inserite due nuove aperture – per garantire un maggiore riscontro d’aria – e sono stati sostituiti gli impianti idraulico ed elettrico. È stato anche inserito un nuovo sistema di climatizzazione. Dal punto di vista più strettamente estetico, i pavimenti esistenti sono stati sostituiti con doghe di rovere oliato naturale; anche gli intonaci sono stati rinnovati, rasature e tinteggiatura comprese. •La generosa altezza interna di 310 cm è stata sfruttata con arredi su misura funzionali, che hanno permesso
di compensare la poca superficie disponibile. Si tratta di due blocchi in multistrato laminato di betulla, con particolari azzurro polvere, dal design di ispirazione nordica. Uno, a ridosso della parete di ingresso, è per la cucina; l’altro, double face giorno-notte, è completo di pedana sulla quale è sistemata la camera da letto. Verso il soggiorno, invece, ha anche moduli aperti e il vano per la televisione.
Pianta: nel seminterrato open space, sono gli elementi d’arredo su misura a suddividere lo spazio in zone funzionali. ➔costo: 35.000 euro.
Foto recupero seminterrato 30 mq
4°) Recupero 200 mq seminterrati: dalla classe energetica G alla A1
AS87 Apartments è un progetto, firmato dagli architetti Gianluca Ardiani e Violetta Breda e realizzato da Architempore, (www.architempore.com) di recupero di tre seminterrati collegati da un corridoio di distribuzione privato e trasformati in altrettanti appartamenti, per un totale di 200 mq, in un vecchio deposito risalente agli anni ’20 del 1900 in zona Navigli, a Milano.
• Negli ambienti è stata sfruttata l’altezza notevole con un gioco di volumi dato da controsoffitti e variazioni delle quote di pavimento, ideato sia per incidere sulla prospettiva dello spazio, sia per ragioni tecniche. A tal proposito, l’impianto di riscaldamento è stato modificato, mentre sono stati aggiunti quelli fognario, elettrico, idraulico, di condizionamento e citofonico.
• Tutto ha avuto inizio con una consulenza per valutare la fattibilità dell’intervento, in ottemperanza alla normativa regionale L.R. 7/2017 e successiva modifica. Si è passati poi alla stesura di un concept, al fine di realizzare un computo metrico di massima e di calcolare gli oneri previsti per il cambio di destinazione d’uso. Infine, si è arrivati al progetto definitivo con gli indicatori in ottemperanza alla ex Legge 10 Lombardia per la presentazione della pratica edilizia; in contemporanea con la realizzazione degli esecutivi, si è definito il progetto di interior e quello illuminotecnico. •Il progetto e la preparazione delle pratiche hanno comportato un anno di lavori, dovuti soprattutto alla complessità dell’iter burocratico; per la realizzazione ci sono voluti invece sei mesi. Lo stato di partenza era privo di agibilità, con una classe energetica probabilmente ascrivibile alla G. Al termine del lavoro, ad agibilità ottenuta, si è arrivati alla classe energetica A1. Pianta: le tre abitazioni sono distribuite da un corridoio privato. All’interno, l’altezza dei soffitti ha permesso di variare le quote di pavimento.
Foto recupero seminterrato 200 mq
5°) Recupero e ampliamento seminterrato da 43 a 55 mq
A Milano, un ufficio seminterrato di 43 mq è stato trasformato dall’architetto Virginia Tenori (www.architettovirginiatentori.com) in un appartamento per una studentessa universitaria. Il percorso burocratico è stato semplice, visto che la struttura aveva già il certificato di abitabilità; è stato dunque necessario semplicemente modificare la destinazione d’uso e, dal punto di vista progettuale, aggiornare gli impianti – per garantire sufficiente ventilazione e illuminazione – e riorganizzare gli spazi interni. L’inserimento di un soppalco, su cui è stata collocata la zona notte, ha permesso di ampliare la superficie abitabile, che è passata da 43 a 55 mq, e altre idee progettuali hanno consentito di ottimizzare ulteriormente lo spazio disponibile. L’antibagno e il bagno, per esempio, sono stati ridotti alla minima altezza possibile, in modo da sfruttarne la parte superiore per armadiature in quota su misura.
Pianta: grazie all’altezza notevole è stato possibile aggiungere un soppalco (planimetria sotto) e aumentare la superficie ➔Costo: 60.000 euro.
