Quali pratiche per adibire ad abitazione un’ex officina?

Da laboratorio ad abitazione: la nostra lettrice Donatella ci chiede che cosa è necessario fare per una simile trasformazione. Dopo le verifiche d'obbligo presso lo Sportello unico per l’edilizia del Comune, si procede come per una "normale" ristrutturazione. Vediamo le varie fasi.
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 19/10/2013 Aggiornato il 19/10/2013
Quali pratiche per adibire ad abitazione un’ex officina?

Che cosa si deve fare sia a livello burocratico e organizzativo, sia nella pratica per la ristrutturazione di uno spazio di circa 100 mq ora adibito a piccola officina? Al momento questo spazio è utilizzato da mio suocero come magazzino-laboratorio. È a forma di ferro di cavallo, è tutto edificabile, non c’è molto da demolire, la maggior parte della costruzione è fatta di baracche di lamiera. Quesito di Donatella.

  • Risponde l’architetto Paolo Mereghetti – studio M&C Architetti Associati, Milano – www.mec-architetti.it

Gli adempimenti variano a seconda del tipo di lavoro che si intende realizzare ed alle caratteristiche edilizie ed urbanistiche dell’immobile in cui si eseguiranno i lavori. Dal punto di vista tecnico-amministrativo è necessario verificare presso lo Sportello unico per l’edilizia del Comune in cui è ubicato l’immobile quali siano la classificazione urbanistica dell’area, gli interventi possibili, le destinazioni d’uso consentite, le volumetrie sviluppabili, la presenza o meno di eventuali vincoli (paesaggistici, monumentali,…) ed in generale l’effettiva possibilità di poter realizzare quanto desiderato.
Eseguita questa prima verifica, occorre identificare un professionista di propria fiducia a cui affidarsi per la corretta gestione dei lavori da eseguirsi. A garanzia di entrambi, andrà sottoscritto un disciplinare di incarico in cui saranno identificate le prestazioni richieste, i compensi, le modalità di pagamento, i tempi di espletamento delle varie prestazioni ed in generale tutti gli oneri e obblighi in carico al professionista e al committente. Generalmente, vengono affidati a professionisti i seguenti compiti: progetto, direzione lavori, coordinamento per la sicurezza in fase di progetto e di esecuzione, presentazione pratiche edilizie e aggiornamento situazione catastale a lavori ultimati. La progettazione e direzione lavori delle opere di carattere specialistico, come gli impianti e le strutture, devono essere oggetto di specifici incarichi professionali e potranno anche essere affidati a differenti figure, ma sempre e comunque coordinati dal professionista principale.
È bene determinare subito l’importo complessivo a disposizione per i lavori, comunicarlo al progettista in modo che le proposte di progetto tengano in debita considerazione anche questo aspetto, e definire per quanto possibile soluzioni distributive, impianti, materiali, arredi e finiture, prima dell’inizio dei lavori: in genere le scelte e le modifiche eseguite in sede di cantiere comportano ripercussioni a cascata sull’intero progetto, un incremento dei costi nonché risultati finali meno rispondenti alle aspettative iniziali.
Definite le scelte progettuali, si deve far redigere al professionista incaricato un elenco dettagliato dei lavori che si intendono appaltare. Questo documento denominato computo metrico, consegnato alle imprese per la formulazione dei loro preventivi, consentirà di ricevere offerte omogenee e confrontabili.
Attenzione alla sicurezza, ad ogni richiesta di preventivo il Committente dovrà sempre mettere a disposizione delle imprese, il piano di sicurezza e coordinamento con i relativi allegati (stima dei costi della sicurezza, cronoprogramma dei lavori, valutazione dei rischi presenti in cantiere, …) redatto dal coordinatore per la sicurezza in fase di progetto.
Per la scelta dell’impresa, oltre l’aspetto economico, occorre verificarne l’idoneità tecnico professionale. È questo un preciso obbligo del committente o responsabile dei lavori (se nominato) dalla normativa vigente per la sicurezza dei cantieri. Le imprese dovranno mostrare al committente diversi documenti ,dettagliati nell’allegato XVII del D.Lgs 81/2008, tra cui l’iscrizione alla Camera di commercio con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto e il Documento unico di regolarità contributiva comunemente denominato DURC in corso di validità. In caso contrario la scelta dovrà ricadere su un’altra impresa.
Verificata la congruità economica dell’offerta e l’idoneità tecnico professionale, si deve sottoscrivere sempre un contratto d’appalto con le imprese, definendo l’oggetto dell’appalto (è consigliabile allegare l’offerta), l’importo dei lavori appaltati, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento ed in generale tutti gli oneri e obblighi in carico all’impresa e al committente.
Prima di iniziare i lavori occorre accertarsi che sia stata presentata in comune la pratica edilizia a cura del professionista incaricato e che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori. Nel caso in cantiere sia prevista la presenza anche non contemporanea di almeno due imprese (es. idraulico + muratore), il committente o il responsabile dei lavori (se nominato) prima dell’inizio dei lavori deve trasmettere all’azienda unità sanitaria locale e alla direzione provinciale del lavoro territorialmente competenti la notifica preliminare elaborata conformemente all’allegato XII del D.Lgs. 81/08. Copia della notifica preliminare e della pratica edilizia devono essere conservate in cantiere. Espletati tutti questi adempimenti, l’impresa affidataria potrà finalmente dar corso ai lavori. Spetterà alla Direzione dei lavori la verifica della loro corretta esecuzione nel rispetto dei termini di contratto. Sarà invece compito del Coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione la verifica del mantenimento in cantiere delle generali condizioni di sicurezza.
Da non dimenticare infine il ruolo fondamentale svolto dal committente, la sua presenza attiva in tutte le fasi del processo, nel rispetto delle specifiche competenze, è uno dei presupposti fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi lavoro. Terminati i lavori, a conclusione dell’iter tecnico amministrativo, andranno presentati in comune: comunicazione di fine lavori a firma del committente, certificato di collaudo a firma di tecnico abilitato, denuncia di variazione catastale (DOCFA) o di nuova costruzione presso l’agenzia del territorio, richiesta del certificato di agibilità nei casi in cui è necessario.
La normativa è abbastanza complessa e gli adempimenti da seguire sono molti, ma non bisogna scoraggiarsi. Un consiglio importante: per raggiungere un buon risultato finale è sufficiente procedere con ordine e non anticipare una fase se prima non è stata completata la precedente.

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