Proprietà incerta se una parte è occupata indebitamente?

Un terreno al 50% ma con un terzo proprietario "di fatto": il nostro esperto risponde alla domanda della lettrice Roberta, che ci chiede come può chiarire la sua posizione di fronte alla legge.

Avv. Roberta Negri
A cura di Avv. Roberta Negri
Pubblicato il 30/05/2015 Aggiornato il 25/02/2019
Proprietà incerta se una parte è occupata indebitamente?

Domanda di Roberta: Ho acquistato un appartamento da ristrutturare un paio di anni fa. Subito dopo l’acquisto mi sono resa conto che, in quanto comproprietaria di metà della zona pedonale condominiale del terreno (piccolo giardino), dalla visura catastale, la metà non era calcolata esattamente. Rispetto al mio 50% su carta, sul posto invece, parte di questo terreno è già occupato e recintato da una terza parte non proprietaria di quel pezzo; a quanto ne so, poi, questa appropriazione illecita è avvenuta oltre 10 anni fa. Poiché di questa parte io sono proprietaria al 50% e un quarto di tutto è stato ingiustamente occupato (non so se su concessione o pagamento all’altro proprietario) io vorrei tutelarmi per future problematiche, segnalando non solo che c’è un appropriazione illecita della parte che potrebbe esser stata venduta anni fa, senza carte ma solo a parole, ma che intendo risolvere immediatamente la questione, proponendo al comproprietario o la vendita del quarto di terreno che è rimasto a lui o qualche altra opzione. Vorrei quindi che la mia parte venisse ben delimitata e privata dall’uso di terze parti non autorizzate, come invece sta accadendo ora. Il terreno infatti non ha delimitazioni e quindi, pur essendone proprietaria io, viene utilizzato da altre parti.

  • Risponde l’avvocato Roberta Negri – avv.roberta.negri@gmail.com

Dalla descrizione dei fatti risulta che l’area acquistata dalla lettrice su carta sia di fatto, in parte, recintata ed utilizzata da terzi. Solitamente nei rogiti d’acquisto è inserita la clausola contrattuale secondo la quale l’acquirente accetta l’unità immobiliare nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Pertanto sussiste la presunzione secondo la quale lo stato di fatto è noto all’acquirente nel momento in cui ha visionato l’immobile che si apprestava ad acquistare. La lettrice deve, se possibile, accertare se sono decorsi i termini dell’usucapione prendendo a rifermento il tempo ordinario, disciplinato dall’art. 1158 codice civile, secondo cui la proprietà di beni immobili si acquista in virtù del possesso continuato per venti anni e quello decennale, disciplinato dall’art. 1159 codice civile, che prevede che soggetto che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, debitamente trascritto, ne compie usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.

Come principio generale, in ogni caso, si evidenzia che, qualora sussista un’incertezza sui confini, il legislatore prevede, a tutela della proprietà, il diritto di ricorrere al giudice con l’azione di regolamento di confini disciplinata dall’art. 950 codice civile secondo cui quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. A fondamento della propria posizione le parti in causa sono legittimate a fornire ogni mezzo di prova. In mancanza di elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali.

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