Mutuo in corso trasferibile per la nuova casa che si acquista?

In caso di vendita dell'immobile e acquisto di un altro come prima casa, è possibile spostare il mutuo? A questa domanda, postaci da un lettore, risponde il Consiglio Notarile di Milano.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 01/10/2019 Aggiornato il 01/10/2019
mutuo immobiliare

Chi non dispone della liquidità necessaria per comprare casa può chiedere alla banca l’accensione di un mutuo. Si tratta di una forma di finanziamento, solitamente di durata compresa tra i 5 e i 30 anni, in cui un intermediario, la banca, concede un prestito comprensivo di interessi, a chi desidera acquistare un immobile e non dispone dell’intera somma richiesta dal venditore.

Il mutuo viene concesso all’utente se soddisfa i requisiti di garanzia richiesti dall’istituto di credito e prevede la restituzione della cifra con rate periodiche (con tempistica fissa o variabile) fino all’estinzione del debito.

Il mutuo si definisce “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca sulla casa e quindi, qualora il cliente non sia più in grado di pagare, la banca diventa proprietaria dell’immobile. Nonostante la garanzia dell’ipoteca, prima di concedere un mutuo, l’istituto finanziario compie accertamenti sulla situazione reddituale di chi avanza la richiesta.

A questo proposito vi proponiamo la domanda di un lettore sul mutuo ,a cui risponde il notaio Paola Casali, Consigliere del Consiglio Notarile di Milano.

Domanda di Marialuisa A. Devo vendere il mio immobile e acquistarne un altro sempre come prima casa.  È possibile spostare il mutuo della casa che vendo, alla nuova casa? Senza dover estinguere il mutuo e aprirne uno nuovo? Nel caso fosse possibile,  l’ipoteca viene trasferita sulla nuova casa, o cambiano le condizioni?

Risposta del notaio: Purtroppo il mutuo ipotecario è legato all’immobile con la conseguenza che vendendo la casa e comprando una nuova abitazione occorrerà estinguere il mutuo precedente, cancellando la relativa ipoteca, e accendere un nuovo mutuo sulla nuova abitazione. Diversamente, è possibile cambiare banca, con la surroga del mutuo con una nuova banca a condizioni più favorevoli. In tale caso, l’ipoteca non varia perché l’immobile a garanzia resta immutato.

La surroga del mutuo

È bene a questo punto ricordare che la surroga è la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra che eventualmente pone condizioni migliori. In sostanza con la surroga si può letteralmente trasferire il contratto di finanziamento in essere da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso, chiudendo quindi il vecchio mutuo e accendendone uno nuovo con una nuova banca, ma utilizzando l’ipoteca originaria. Con la surroga si può sostituire:

  • la durata
  • lo spread
  • il tipo di tasso applicato
  • le spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc).

Ciò che non può mai cambiare è il capitale residuo, vale a dire la somma che rimane ancora da rimborsare, che deve essere uguale a quello in essere con la vecchia banca. Con la surroga la banca nuova subentra nel credito e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca. In sostanza l’ipoteca rimane la stessa del vecchio mutuo, ma viene spostata dal vecchio al nuovo istituto di credito.

 

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