Se al posto di una surroga del mutuo, si procede con una rinegoziazione con la propria banca, poi si può nel tempo chiedere eventualmente un’altra rinegoziazione? Oppure si può in seguito procedere con la surroga con un’altra banca?
Vediamo prima per sommi capi che cosa è la surroga. La portabilità del mutuo o surroga – introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani – è una procedura che prevede la possibilità di spostare il proprio mutuo da una banca ad un’altra che offra condizioni migliori. Il tutto senza alcun costo, penali o oneri. In pratica, il finanziamento iniziale viene chiuso e se ne accende uno nuovo con un’altra banca, utilizzando l’ipoteca originaria.
Anche la rinegoziazione non comporta spese o altre commissioni bancarie per il cliente ed è uno strumento che permette di cambiare in accordo con la propria banca le caratteristiche del mutuo in essere, in particolare il tipo di tasso, la misura e la durata del finanziamento. La rinegoziazione va richiesta con atto scritto alla propria banca.
La rinegoziazione delle condizioni di mutuo con la propria banca – risponde il Consiglio nazionale del notariato – non dipende da una previsione di legge, ma è una facoltà che rientra nella libertà contrattuale delle parti. Il mutuatario ha sempre il diritto di chiederla, la banca ha sempre il diritto di accettare o di rifiutare. Perciò non ci sono limiti minimi di tempo fra una rinegoziazione e un’altra, né limiti al contenuto della rinegoziazione, che può riguardare tasso, durata, periodicità delle rate e ogni altro aspetto del mutuo, concordato fra banca e cliente.
Inoltre, anche il mutuo che è stato rinegoziato può certamente essere oggetto di successiva surroga con un’altra banca.
Il confronto tra mutui può essere fatto valutando il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che rappresenta il costo effettivo dell’operazione di mutuo calcolato non solo in base agli interessi, ma tenendo conto anche delle spese: istruttoria, perizia, commissioni bancarie per “avvisatura”, incasso rata, gestione annuale della pratica e simili. Sotto il profilo economico ha senso confrontare il TAEG a parità di importo e di durata del mutuo. Ovviamente si può mettere a confronto il TAEG anche in caso di durate e importi diversi, ma il risultato del confronto potrebbe non essere particolarmente significativo per compiere la scelta fra le varie proposte.
Quando si deve sottoscrivere un mutuo – quindi non nel caso della surroga o della rinegoziazione in cui non vi sono come si è detto spese per il cliente – si raccomanda di tenere conto che nel TAEG possono esserci voci non comprese, anche assai rilevanti. Una è costituita dalle spese notarili, che però, a parità di mutuo e d’importo della relativa garanzia ipotecaria, non cambiano. L’altra, molto più significativa, può essere costituita da coperture assicurative formalmente non obbligatorie (per questo non sono calcolate nel TAEG), ma di fatto imposte da alcune banche per concedere il mutuo. Possono essere assicurazioni che coprono i mutuatari in caso di morte, perdita del lavoro o altri sinistri, al verificarsi dei quali l’assicurazione, di solito, estingue il debito residuo del mutuo. L’assicurazione obbligatoria (che in quanto tale è invece calcolata nel TAEG) è di solito poco costosa e copre l’immobile concesso in ipoteca contro i rischi di “incendio – scoppio – fulmine”.
Mutui in leggero calo
Nel primo semestre del 2019 – secondo quanto emerge dal nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN), pubblicato sul sito www.notariato.it – i mutui registrano una battuta d’arresto rispetto alla crescita degli anni precedenti: in particolare i finanziamenti sui fabbricati (numericamente più significativi) risultano in calo (-0,61%) per più di 1000 operazioni su base semestrale. Segno negativo anche per i finanziamenti relativi a terreni edificabili (-1,59%). A livello regionale si assiste a un “rimbalzo” della Valle d’Aosta, che dopo il trend negativo degli anni scorsi fa registrare un +37,58%. Segno positivo anche per il Friuli Venezia Giulia (+8,41%), per l’Abruzzo (+8,47%) e la Calabria (+8,58%). Per contro, trend particolarmente negativi si segnalano per il Molise (-12,74%) e la Basilicata (-16,74%). Sostanzialmente invariate Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna. Leggeri scostamenti, tuttavia prevalentemente di segno negativo, per le altre regioni. In calo le surroghe (-25,98%), che ormai incidono meno del 10% delle complessive operazioni di finanziamento, dato per il quale è prevista un’inversione di tendenza nell’ultima parte dell’anno.
In generale, prevalgono i finanziamenti di importo fino a 150.000 euro, ma è significativo anche l’aumento dei mutui di importo compreso tra i 200.000 e i 300.000 euro.
Fonti / Bibliografia
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