Impianto elettrico: messa a norma o nuovo impianto?

Quali caratteristiche deve avere l’impianto elettrico di un appartamento che si vuole dare in affitto? In risposta alla richiesta della nostra lettrice Maria Rosaria M.
Alessia Avancini
A cura di Alessia Avancini
Pubblicato il 04/03/2021 Aggiornato il 04/03/2021
lavori impianto elettrico

Che prassi bisogna seguire in merito all’impianto elettrico di un appartamento che si voglia dare in affitto? Serve una dichiarazione di conformità? La lettrice Maria Rosaria M. ci chiede più precisamente: “Sono proprietaria di un appartamento in un condominio (data di costruzione 1968) che vorrei locare.
Relativamente all’impianto elettrico è sufficiente la dichiarazione di conformità ai sensi dell’art 7 Legge 46/90?

L’impianto elettrico è uno degli impianti più importanti in una casa. Oggi tutto viene alimentato dall’elettricità: oltre alle singole utenze è necessario considerare tutti quei sistemi di regolazione e di sicurezza che in molte case sono previsti. Tra questi quelli relativi al condizionamento, alla domotica e agli impianti antintrusione.

Proprio per la sua rilevanza, un impianto elettrico non deve in alcun modo rappresentare un pericolo per la sicurezza di persone e immobili: deve essere progettato e realizzato a regola d’arte seguendo tutti gli standard prestazionali richiesti sia da un punto di vista della funzionalità che della fruibilità.

Il tema della messa a norma di un impianto è un aspetto molto attuale che interessa gran parte delle abitazioni di non recentissima realizzazione. Si tratta di una tematica a cui è necessario dare primaria rilevanza, considerando che un impianto non a norma può causare non sono problematiche a livello funzionale ma anche e soprattutto può essere causa di incidenti domestici anche gravi.

Rischi di un impianto elettrico non conforme

I pericoli di vivere in una casa con un impianto elettrico obsoleto sono spesso sottovalutati (in primis il rischio di folgorazione causato ad esempio dalla mancanza di un impianto di messa a terra). Un altro rischio è quello di incendio, causato da cavi sottodimensionati rispetto alle attuali esigenze, da sistemi di protezione non adeguati o dall’assenza del famoso “salvavita”. Tipico di impianti con più di trent’anni è poi l’assenza di protezione dagli sbalzi di tensione o da surriscaldamenti dovuti ad eccessiva richiesta di corrente.

Impianto elettrico: messa a norma o rifacimento totale?

Gli interventi che possono esser eseguiti su un impianto in questo senso sono due: la semplice messa a norma oppure il rifacimento totale. La differenza tra i due interventi la troviamo sia nelle opere reali che vengono eseguite e sia negli impegni amministrativi e burocratici: nel primo caso l’intervento è volto al raggiungimento base e minimo della sicurezza, mentre nel secondo si cerca un pieno rispetto della legge.

Rifacimento impianto elettrico

Quando si affronta un rifacimento totale dell’impianto elettrico si va incontro ad una sostituzione integrale dell’impianto esistente, e questo comporta oneri e lavori maggiori poiché si dovrà rimuovere totalmente l’impianto esistente. Nella progettazione del nuovo si dovranno seguire tutte le norme tecniche in vigore, sia per quello che riguarda le specifiche dei componenti elettrici che per quello che riguarda le specifiche generali dell’impianto (numero minimo di linee, sistemi di protezione e predisposizioni).

Il rifacimento dell’impianto elettrico richiede sempre l’esecuzione di opere di muratura anche solo per il passaggio dei cavi nelle pareti. Dal punto di vista amministrativo, è considerato un intervento di manutenzione straordinaria secondo il Testo Unico dell’edilizia, d.pr. 380/2001.

rifacimento impianto elettrico

Messa a norma impianto elettrico

Quando si parla invece di messa a norma dell’impianto elettrico si interviene su un impianto esistente, sostituendo e integrando quanto necessario per consentire una messa in sicurezza secondo i parametri minimi richiesti dalle leggi attuali.

Nella realtà dei fatti ci si troverà a sostituire gran parte delle varie componenti ma non verrà cambiata la posizione di prese e interruttori, non aumenterà il numero di linee e non si sostituiranno i tubi e canaline all’interno del muro dentro cui passano i cavi.

Si tratta di lavori molto meno invasivi e sicuramente molto più economici e, secondo il Testo Unico dell’Edilizia, ricadranno all’interno della manutenzione ordinaria.

Sicuramente decidere per la semplice messa a norma dell’impianto elettrico, invece che per il totale rifacimento significa avere meno disagi in casa durante i lavori e molto probabilmente avere meno costi ma, dall’altro, comporta, con buona probabilità, non avere un impianto realmente adeguato alle esigenze di una casa moderna e difficilmente modificabile. Viste le esigenze e richieste degli apparecchi elettrici in continuo mutamento, presto l’impianto si troverà ad essere inadeguato e sottodimensionato.

La scelta tra i due interventi dipende dai lavori che si stanno eseguendo sulla casa/appartamento: se si sta ristrutturando con demolizioni e opere importanti il rifacimento è la soluzione più ovvia.

Se invece si volesse solo rendere sicuro l’appartamento, ad esempio per poterlo affittare, contenendo tempi e costi si può optare per una messa a norma, come nel caso della lettriceda cui siamo partiti.

In qualunque caso ci si trovi, è fondamentale rivolgersi sempre a dei professionisti, richiedere prima di tutto un sopralluogo e un’analisi approfondita dell’impianto.

Sostituire l’impianto elettrico con il bonus ristrutturazioni

C’è poi da considerare che la sostituzione dell’impianto elettrico, con la messa a norma dello stesso, rientra nelle detrazioni del bonus ristrutturazioni poiché ricade in una “manutenzione straordinaria”. Le detrazioni Irpef previste sono del 50% dei costi sostenuti per gli interventi.

Le leggi sull’impianto elettrico

Per quanto riguarda l’aspetto normativo, le leggi principali a cui far riferimento sono due:

Legge 46 del 13 Marzo 1990 – Norme per la sicurezza degli impianti (quasi totalmente abrogata)
D.M. 37 del 22 Gennaio 2008 – riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici
In queste norme troviamo l’obbligo nella realizzazione degli impianti di seguire le norme tecniche UNI e soprattutto CEI. Tali norme dicono esattamente le caratteristiche tecniche che devono avere gli impianti (per esempio tipologia e sezione di cavi, presenza di salvavita, numero minimo di linee, etc.) e vengono regolarmente aggiornate.

In particolare, la norma CEI 64-8 rappresenta il principale riferimento per tutti coloro che operano sugli impianti elettrici di bassa tensione. Con questa norma viene inserita la definizione dei livelli minimi delle dotazioni impiantistico-funzionali nel settore residenziale introducendo un nuovo modo di classificare l’impianto elettrico basandosi non solo sulla sicurezza, ma anche sulle prestazioni dello stesso.

Nelle norme citate troviamo l’obbligo di una dichiarazione di conformità che deve essere rilasciata al termine dei lavori: si tratta di una dichiarazione che attesti che l’impianto sia stato realizzato secondo le normative e la regola dell’arte (deve esser rilasciata in tre copie: quella del committente, quella dell’installatore e quella depositata presso il Comune).

Vi è poi l’obbligo di adeguare gli impianti già esistenti con alcune dotazioni minime di sicurezza: interruttore differenziale, dispositivo di sezionamento, dispositivo di protezione dalle sovracorrenti e di protezione nei confronti dei contatti diretti.

Quando un impianto elettrico è a norma?

Con il D.M. 37 del 22 Gennaio 2008 vengono stabiliti delle condizioni fondamentali che sanciscono l’essere a norma o meno di un impianto.

  • Tutti gli impianti realizzati dal 1990 in poi sono automaticamente norma, purché realizzati secondo la norma CEI in vigore all’epoca di costruzione;
  • Tutti gli impianti realizzati prima del 1990 sono “adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA” (Articolo 6, comma 3);
  • Tutti gli impianti realizzati dopo il 2008 devono obbligatoriamente essere dotati di dichiarazione di conformità (DiCo);
  • Tutti gli impianti precedenti al 2008, ove non sia presente il certificato di conformità, possono essere dotati di una “dichiarazione di rispondenza” (DiRi), redatta da un professionista che abbia specifici requisiti, (cfr. Articolo 7, comma 6) che in sostanza certifica che l’impianto risponde ai requisiti tecnici in vigore all’epoca di realizzazione dello stesso o che, nel caso di impianti realizzati prima del 1990, abbia i requisiti minimi che ti ho riportato al punto 2 di questo elenco.
  • Per impianti realizzati dopo il 2008 non è più possibile, in caso di mancata dichiarazione di conformità, fare dichiarazioni di rispondenza.

Naturalmente mettere a norma un impianto significa rispettare le prescrizioni in vigore adesso, non quelle dell’epoca in cui l’impianto è stato realizzato.

Ma siamo obbligati a mettere a norma l’impianto? Leggendo la normativa la risposta è si. Pur non essendoci formalmente l’obbligo di adeguare gli impianti alle norme, il D.M 37/2008 afferma, ad esempio, che il proprietario dell’impianto ha l’obbligo di adottare tutte le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia.

Ci sono altri aspetti poi da considerare: ad esempio, in caso di allaccio di nuova fornitura elettrica, vi è l’obbligo di consegnare il certificato di conformità entro 30 giorni. Inoltre il certificato di agibilità è rilasciato previa acquisizione della dichiarazione stessa, nonché del certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto dalle norme.

Casa in affitto: e l’impianto elettrico?

Nel caso di affitto, non si è obbligati a fornire al locatario i certificati di conformità, e vi è la possibilità di inserire nel contratto delle dichiarazioni relative all’eventuale non adeguamento alla norma dell’impianto elettrico esistente. Firmando il contratto, il locatario accetta queste condizioni. In ogni caso, anche nel caso in cui un inquilino accettasse un impianto non a norma, il proprietario rimane comunque responsabile in caso di incidente.

Se l’impianto non è a norma e non viene espressamente dichiarato nel contratto, nel caso in cui l’inquilino se ne accorgesse dopo la firma del contratto può chiedere la risoluzione dello stesso o decurtare il canone di affitto.

Nel caso il proprietario dichiari che gli impianti sono a norma pur non essendolo, in questo caso si ha l’obbligo di metterli a norma, e anche in questo caso può essere richiesta dall’inquilino la risoluzione del contratto per grave inadempimento.

Impianto elettrico e vendita della casa

Se poi invece di affittare, si vuole vendere una vecchia casa con un impianto elettrico obsoleto, questo si può fare, ma è sempre necessario dichiararlo nell’atto di compravendita, altrimenti l’acquirente potrebbe richiedere l’annullamento del contratto o la riduzione del suo importo per diminuzione del valore del bene venduto.