Casa in affitto: se si rompe il divano, chi paga?

In risposta a una lettrice, il nostro avvocato spiega - in caso di locazione - a chi competa la sostituzione di un bene che si dovesse rovinare o guastare.
Avv. Roberta Negri
A cura di Avv. Roberta Negri
Pubblicato il 10/10/2019 Aggiornato il 10/10/2019
Casa in affitto: se si rompe il divano, chi paga?

In caso di rottura di un bene mobile, come il divano o il tavolo, presente in un appartamento in affitto ammobiliato, qual è il soggetto tenuto a occuparsi della sostituzione o della riparazione? Il locatario o il locatore? Ecco la risposta dell’avvocato Roberta Negri, in risposta a questa domanda della lettrice Giovanna B.:

Domanda: Ho dato in locazione un piccolo appartamento arredato, con contratto 4+ 4 regolarmente registrato. L’inquilina dopo circa un anno mi ha comunicato che si è rotto gravemente il divano letto dove dorme. A chi tocca pagare l’acquisto di un nuovo divano? 

Risposta: Un contratto di affitto di immobile ammobiliato presuppone che i beni mobili presenti nell’appartamento, di proprietà del locatore, contribuiscano a rendere per il conduttore il bene utilizzabile. In questi casi, verosimilmente, alla consegna dell’immobile viene redatto e firmato dalle parti un verbale di consegna ove viene dato atto dei beni presenti nei locali e del loro stato conservativo. Nel caso in esame la proprietà riferisce che il conduttore ha denunciato, dopo circa un anno dalla consegna del bene, la rottura del divano letto utilizzato giornalmente dallo stesso inquilino. In materia è opportuno richiamare alcuni articoli del codice civile di riferimento.

La legge

Il legislatore ha stabilito, con l’art. 1576 del cod. civ., che la proprietà, nel corso della locazione, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione della piccola manutenzione. Lo stesso articolo precisa che, per quanto riguarda le cose mobili, le spese di manutenzione e conservazione sono a carico del conduttore salvo patto contrario.
Lo stesso legislatore, poi, con l’art. 1590 del codice civile  stabilisce che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nel medesimo stato il cui l’ha trovata, fatto salvo il deterioramento o il consumo. Ovvero l’inquilino deve farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria dei beni di cui ha l’uso, al fine di conservarli nello stato in cui li ha ricevuti. Ed ancora l’art. 1609 cod. civ. prevede che le riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito.

Ne consegue che la responsabilità e l’addebito della spesa di riparazione e/o sostituzione dipende dalla natura della riparazione da eseguire e dalle cause che hanno reso necessario l’intervento.

In linea generale il proprietario è tenuto a garantire la funzionalità dell’appartamento e dei beni mobili presenti, fatto salvo l’addebito di spesa a carico del conduttore qualora il deterioramento o la rottura dei beni sia da attribuire all’uso fatto dallo stesso conduttore che ha la piena custodia dei manufatti ovvero, qualora la rottura del bene è conseguenza di un suo utilizzo scorretto o deriva da altra causa a lui imputabile, sarà lo stesso inquilino a dover sostenere la spesa per la riparazione o la sostituzione.

Nel caso in esame il divano si è rotto dopo circa un anno dalla sua consegna al conduttore, pertanto si potrebbe ipotizzare che lo stesso bene sia stato consegnato perfettamente integro e funzionante e che la rottura sia dovuta all’uso esercitato dal conduttore.

Viceversa, se il divano consegnato fosse stato vecchio potrebbe essersi rotto per vetustà o caso fortuito, con conseguente addebito della riparazione o sostituzione a carico della proprietà.

Le parti interessate, valutata la situazione e verificato il tipo di intervento di cui necessita il divano, ovvero completa sostituzione o riparazione, potrebbero trovare una soluzione transattiva di definizione della questione con un concorso nel riparto di spesa.

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