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In un condominio si può far montare un serramento esterno, per esempio un’imposta o persiana, su una finestra che non ne ha nessuna? Vediamo il caso particolare posto dal nostro lettore Giacomo C.: “Sto ristrutturando un appartamento e vorrei sapere se posso mettere una persiana a una finestra. Il condominio presenta, infatti, per tutti gli appartamenti, dei balconi con persiane, tranne che sulle finestre piccole dei bagni. Io vorrei aggiungerne una, appunto, al locale di servizio del mio appartamento. È sufficiente mandare un avviso all’amministratore o un intervento di questo tipo può essere considerato “alterazione” della facciata o lesivo del decoro?”
In questo caso, il condomino intende installare una persiana ad una finestra della facciata interna dello stabile. Nella stessa facciata sono presenti aperture con e senza persiane.
Persiane e tapparelle
Le persiane sono dei serramenti di proprietà privata che servono a riparare gli infissi retrostanti dagli agenti atmosferici, nonché gli ambienti dalla luce del sole.
Le persiane, al pari delle tapparelle, sono beni di proprietà esclusiva inserite nel bene comune facciata (bene comune necessario di cui all’elenco dell’art. 1117 cod. civ. inserito dalla L. 220/2012).
Facciata: estetica e decoro
La facciata è costituita dall’insieme delle linee architettoniche dell’immobile e dalla sua struttura, che connotano l’edificio conferendogli una fisionomia autonoma ed uno specifico pregio estetico, ovvero è l’immagine dell’edificio visibile nella sua interezza nella parte frontale e principale, nonchè negli altri lati dello stabile.
L’estetica dell’edificio, costituita dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata e armonica fisionomia, connota il decoro architettonico del fabbricato. Quest’ultimo è l’elemento che concorre a determinare il valore dell’edificio condominiale nel suo complesso, nonché di ogni singola unità immobiliare. Il principio della sua salvaguardia si applica ad ogni immobile, indipendentemente dall’eventuale sussistenza di un particolare pregio artistico, ovvero anche ad un edificio moderno o con linee essenziali e semplici.
Parti comuni e parti private nel condominio
I muri perimetrali dell’edificio condominiale sono comuni, ma le aperture e le finestre che si aprono nelle pareti e che servono ad uso esclusivo dei singoli appartamenti sono escluse dalla presunzione di comunione per la stessa loro natura e destinazione.
Tutti i condomini sono legittimati ad usare la facciata comune, in corrispondenza delle rispettive proprietà individuali, in ragione del fatto che la porzione di facciata in questione è strettamente funzionale al miglior godimento della proprietà individuale. In tal senso l’orientamento giurisprudenziale riconosce ai condomini dei singoli piani di utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà. A titolo esemplificativo, aprendo nuove finestre o modificando quelle esistenti, oppure posizionando le unità esterne dei condizionatori. L’esercizio di tale diritto è condizionato dall’obbligo di non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio, in applicazione dei limiti indicati e richiamati dagli art. 1102 e 1122 cod. civ.
I serramenti di proprietà esclusiva si inseriscono nella facciata comune dell’edificio e come tali sono elementi in grado di incidere sul decoro architettonico dello stesso.
Il condominio in esame, verosimilmente, ha affrontato la questione in linea generale disciplinando modello e colore delle persiane presenti alle finestre dei balconi, anche per eventuali sostituzioni delle stesse.
Consultare il Regolamento di condominio
L’esame del regolamento di condominio è inoltre sempre necessario per verificare se sussistano eventuali divieti di installazione di manufatti a finestre diversi rispetto a quelli presenti, nonché altre disposizioni specifiche in materia.
Il regolamento di condominio, per sua natura, ha infatti la funzione di disciplinare il decoro dello stabile e contenere norme relative a colore, dimensione, modello e altre caratteristiche per serramenti, tende da sole o altro.
La comunicazione all’amministratore
Una volta esclusa la presenza di un divieto specifico, il condomino che esegue l’intervento dovrà fornire all’amministratore, prima dell’installazione del manufatto, una comunicazione scritta che indichi l’ubicazione della persiana con specifica indicazione del materiale e del colore, che dovranno essere conformi a quelli già in uso in condominio. Lo stesso amministratore ha facoltà, ma non obbligo, di rendere edotta l’assemblea condominiale sull’argomento, salvo acconsentire direttamente, per modifiche non sostanziali, alle richieste dei condomini.
In caso di contestazioni
Qualora sussistano contestazioni ed il condominio richieda la rimozione del serramento, sarà necessario ricorrere all’Autorità Giudiziaria (previo propedeutico esperimento di Mediazione). Il giudice sarà chiamato ad accertare la sussistenza dell’eventuale lesione al decoro architettonico del fabbricato condominiale causata dalla persiana installata dal singolo. Valutazione, questa, che deve essere effettuata tenendo in considerazione l’entità dell’opera e l’impatto sulle parti comuni, in ragione delle condizioni nelle quali versava l’edificio prima della contestata innovazione. Viene esclusa la lesione estetica ove lo stabile fosse stato già menomato da precedenti lavori; sussiste invece una lesione quando l’opera posta in essere determini una bruttura che non passi inosservata e come tale cagioni un danno in termine di deprezzamento dello stabile e delle unità immobiliari ivi ubicate.
Accertata la lesione del decoro architettonico, ne conseguirebbe la condanna al ripristino dello stato dei luoghi atta ad eliminare l’alterazione.
La risposta in sintesi
Alla luce di quanto esposto, si può riassumere evidenziando che ogni edificio ha un proprio decoro architettonico ed ogni situazione deve essere valutata caso per caso. La fattispecie prospettata, in base ai dati forniti, non sembrerebbe apparentemente rientrare tra quelle che possano produrre una lesione del decoro architettonico con conseguente illegittimità dell’apposizione del manufatto – persiana.
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La persiana concorre a determinare lo stile della facciata di un edificio, grazie alla vasta scelta ed alle numerose possibilità di combinare forme, superfici, colori, lamelle e pannelli a seconda delle singole esigenze individuali o architettoniche. Questo tipo di serramento permette di regolare l’apporto di luce ed ombra, assolvendo sia alla funzione di proteggere da sguardi indesiderati che di offrire una vista generosa verso l’esterno. Quando sono chiuse, le imposte inoltre svolgono un’azione antieffrazione, garantendo al contempo un valido isolamento termico ed acustico. Una persiana in PVC presenta inoltre un elevato valore isolante evitando la radiazione del calore. Nella foto, la persiana in PVC di Finstral è realizzata con materiali di prima qualità e con ferramenta anticorrosiva così da essere inalterabile nel tempo, robusta e resistente alle intemperie, con il vantaggio di non richiedere manutenzione. È disponibile in tutte le più consuete versioni, spaziando dalla esecuzione più tradizionale a quella a libro o scorrevole, fino alla versione alla genovese. Sono inoltre previste applicazioni particolari, sia per l’edificio nuovo che per la ristrutturazione, al fine di consentire un montaggio eseguito in conformità con le consuetudini regionali. http://www.finstral.com
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