Acquisto prima casa: benefici fiscali anche in caso di locazione

Alessandra Caparello Pubblicato il Aggiornato il 08/08/2018

In tema di benefici prima casa, un nostro lettore ci chiede se si può godere del regime fiscale di favore, anche per una casa in cui non si vive e che si affitta, e vivere nella casa di proprietà del coniuge.

Quando si compra casa è possibile fruire, rispettando determinati requisiti e a determinate condizioni, dei benefici prima casa che permettono di pagare le imposte in misura ridotta.  In particolare se il venditore è un privato o un’impresa, si paga un’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% e quelle ipotecaria e catastale fisse di 50 euro. Se invece si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, l’aliquota dell’imposta sul valore aggiunto è quella ridotta al 4%, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale hanno misura fissa di 200 euro.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali – A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi) – e inoltre deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora. Se l’acquirente è residente in altro Comune infatti entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Un nostro lettore ha posto la seguente domanda: si può godere del regime fiscale prima casa per una casa in cui non si vive e che si affitta e vivere nella casa di proprietà del coniuge?

L’Agenzia delle Entrate nella sua guida on line dedicata per l’appunto all’acquisto della casa ha chiarito che la locazione dell’immobile acquistato con i benefici fiscali in oggetto non implica la decadenza dagli stessi in quanto non si verifica la perdita del possesso dell’immobile.

Comportano invece la decadenza dai benefici fiscali – e di conseguenza il versamento delle imposte in misura piena insieme agli interessi e ad una sanzione del 30% -l’aver reso nell’atto di acquisto dichiarazioni false e il non aver spostato entro 18 mesi dall’acquisto la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, oppure anche l’aver venduto o donato l’abitazione – quindi la perdita del possesso dell’abitazione – prima che fossero trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si fosse riacquistato un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Prima casa e abitazione principale: le differenze

Bisogna fare una distinzione tra prima casa e abitazione principale, che nel gergo comune vengono molto spesso assimilate, ma in realtà hanno un significato diverso sul piano normativo e fiscale. Il concetto di prima casa riguarda principalmente il possesso dell’immobile e delle relative pertinenze, mentre quello di abitazione principale si riferisce all’ambito di gestione dell’immobile.

In riferimento alle tasse come Imu e Tasi, si ricorda che esse non si pagano sull’abitazione principale – a meno che non si tratti di un immobile di lusso e/o di pregio – considerando per tale l’immobile utilizzato come dimora del possessore e del proprio nucleo familiare a condizione che vi risiedano anagraficamente.