Acquisto prima casa: benefici fiscali anche in caso di locazione

In tema di benefici prima casa, un nostro lettore ci chiede se si può godere del regime fiscale di favore, anche per una casa in cui non si vive e che si affitta, e vivere nella casa di proprietà del coniuge.

Quando si compra casa è possibile fruire, rispettando determinati requisiti e a determinate condizioni, dei benefici prima casa che permettono di pagare le imposte in misura ridotta.  In particolare se il venditore è un privato o un’impresa, si paga un’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% e quelle ipotecaria e catastale fisse di 50 euro. Se invece si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, l’aliquota dell’imposta sul valore aggiunto è quella ridotta al 4%, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale hanno misura fissa di 200 euro.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali – A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi) – e inoltre deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora. Se l’acquirente è residente in altro Comune infatti entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Un nostro lettore ha posto la seguente domanda: si può godere del regime fiscale prima casa per una casa in cui non si vive e che si affitta e vivere nella casa di proprietà del coniuge?

L’Agenzia delle Entrate nella sua guida on line dedicata per l’appunto all’acquisto della casa ha chiarito che la locazione dell’immobile acquistato con i benefici fiscali in oggetto non implica la decadenza dagli stessi in quanto non si verifica la perdita del possesso dell’immobile.

Comportano invece la decadenza dai benefici fiscali – e di conseguenza il versamento delle imposte in misura piena insieme agli interessi e ad una sanzione del 30% -l’aver reso nell’atto di acquisto dichiarazioni false e il non aver spostato entro 18 mesi dall’acquisto la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, oppure anche l’aver venduto o donato l’abitazione – quindi la perdita del possesso dell’abitazione – prima che fossero trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si fosse riacquistato un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Prima casa e abitazione principale: le differenze

Bisogna fare una distinzione tra prima casa e abitazione principale, che nel gergo comune vengono molto spesso assimilate, ma in realtà hanno un significato diverso sul piano normativo e fiscale. Il concetto di prima casa riguarda principalmente il possesso dell’immobile e delle relative pertinenze, mentre quello di abitazione principale si riferisce all’ambito di gestione dell’immobile.

In riferimento alle tasse come Imu e Tasi, si ricorda che esse non si pagano sull’abitazione principale – a meno che non si tratti di un immobile di lusso e/o di pregio – considerando per tale l’immobile utilizzato come dimora del possessore e del proprio nucleo familiare a condizione che vi risiedano anagraficamente.

Concorso Essence Estate Brillante