Sconto fiscale del 50% per ristrutturazione della facciata di un edificio in comproprietà

Alla lettrice Elena, che con la sorella è proprietaria di un edificio con tre appartamenti, risponde il nostro avvocato, in merito alla possibilità o meno per loro di usufruire dello sconto fiscale del 50% per ristrutturazione della facciata.

Lo sconto fiscale del 50% è spesso il motore che spinge ad effettuare dei lavori di ristrutturazione importanti. Spesso le case ereditate hanno diversi proprietari che non si mettono d’accordo su eventuali lavori da fare, con il risultato che gli edifici si ammalorano sempre più, con svantaggio di tutti gli eredi che devono comunque pagare Imu e Tasi senza il beneficio magari di poter ricavare un guadagno dall’affitto dell’immobile intero o di qualche appartamento.

Ecco invece il caso di due sorelle che si sono trovate d’accordo sul rifacimento della facciata di una casa ereditata, ma che ora si sentono dire che non possono godere dello sconto fiscale 50%.

Domanda di Elena sullo sconto fiscale del 50%: Sono proprietaria insieme a mia sorella di un edificio avente 3 appartamenti, cantina e soffitta, lasciatoci in eredità dai nostri genitori. Nel 2014 abbiamo sostenuto delle spese di ristrutturazione per la facciata esterna per le quali ci hanno detto avremmo avuto lo sconto fiscale del 50%. Oggi ci dicono che ciò non è possibile in quanto trattasi di condominio. In realtà nell’immobile non coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune, ma è oggetto di proprietà indivisa tra me e mia sorella. Chiedo il motivo per cui non possiamo usufruire di tale detrazione.

Risponde l’avvocato Stefano Gorla: In presenza di una comunione ereditaria, cioè di una situazione di comproprietà tra più eredi sul medesimo bene in forza di successione, non è possibile distinguere le singole quote di spettanza di ciascun erede sino a che non intervenga una divisione. I tre appartamenti devono quindi ritenersi in proprietà indivisa tra gli eredi, con esclusione della formazione di un condominio, che presuppone al contrario l’attribuzione in via esclusiva a ciascun proprietario di una porzione di edificio. Lo sconto fiscale del 50% spetterà pertanto al coerede che materialmente abbia eseguito il pagamento e sia in possesso dei relativi giustificativi.

Approfittiamo per ricordare che cosa è lo sconto fiscale del 50% detto anche bonus ristrutturazione, quando si può beneficiarne e che cosa bisogna fare.

Detrazione del 50% per ristrutturazione: la guida fiscale aggiornata con le novità 2017 L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato con le novità 2017 la sua guida fiscale on line sulla detrazione del 50% per ristrutturazione edilizia. La legge di bilancio 2017 ha prorogato fino al 31 dicembre di quest’anno la detrazione del 50% per ristrutturazione edilizia, insieme all’ecobonus e ha introdotto alcune novità importanti. Di conseguenza l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato la sua guida fiscale disponibile gratuitamente on line.

La proroga dello sconto fiscale del 50% per ristrutturazione

In primo luogo si precisa nella suddetta guida che l’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Questi maggiori benefici sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di bilancio 2017 ha prorogato al 31 dicembre 2017 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 1° gennaio 2018 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare.

I soggetti beneficiari dello sconto fiscale

Passando in rassegna le novità di quest’anno che entrano nella guida fiscale rivela in primo luogo l’ambito soggettivo. Hanno diritto alla detrazione del 50% infatti oltre ai proprietari o nudi proprietari, titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), locatari o comodatari, soci di cooperative divise e indivise, imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce e soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), anche i seguenti soggetti (a patto che sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture):

  • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, il componente dell’unione civile, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado)
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato.

Lavori antisismici

Passando ai lavori per i quali è possibile fruire della detrazione Irpef al 50%, le novità principale riguardano le misure antisismiche. Oltre alla proroga per la detrazione delle spese per gli interventi di adozione di misure antisismiche fino al 31 dicembre 2021, vengono introdotte nuove e più specifiche regole per poterne usufruire, differenziandole a seconda del risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori, della zona in cui si trova l’immobile e della tipologia di edificio.

Per le spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche è riconosciuta una detrazione del 50% ora prorogata fino al 31 dicembre 2021. Tale detrazione si applica non solo agli edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) ma anche a quelli situati nelle zone a minor rischio (zona sismica 3). La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi.

La detrazione è più elevata nei seguenti casi:

  • quando la realizzazione degli interventi produce una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore, la detrazione spetta nella misura del 70% della spesa sostenuta
  • se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell’80%.

Quando gli interventi sono stati realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni dall’imposta sono ancora più elevate. In particolare, spettano nelle seguenti misure:

  • 75%, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore
  • 85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori. Le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Per avere lo sconto fiscale del 50% serve il bonifico parlante

Passando alle modalità di pagamento, rimane fermo l’obbligo di utilizzare bonifici bancari o postali parlanti, da cui risultino:

  • la causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986)
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione
  • il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

L’Agenzia delle entrate ha precisato che sono validi, ai fini della detrazione, anche i bonifici effettuati tramite conti aperti presso gli “Istituti di pagamento”, cioè le imprese, diverse dalle banche, autorizzate dalla Banca d’Italia a prestare servizi di pagamento. In questi casi, però, per poter usufruire dell’agevolazione è necessario che l’istituto, in qualità di sostituto d’imposta, assolva tutti gli adempimenti riguardanti il versamento della ritenuta d’acconto, della certificazione della stessa (tramite modello CU) e della trasmissione della dichiarazione (modello 770).

Il bonus mobili 2017

Prorogata la detrazione del 50% per lavori di ristrutturazione edilizia, così anche il connesso bonus mobili, la detrazione dall’Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. La legge di bilancio 2017  ha prorogato la possibilità di fruire di tale detrazione fino al 31 dicembre 2017 ma solo se l’intervento di ristrutturazione è iniziato in data non anteriore al 1° gennaio 2016.