Riforma del condominio: i tre principali cambiamenti

A tre anni di distanza dall'entrata in vigore, vediamo nel dettaglio gli effetti della riforma del condominio. Le più importanti modifiche riguardano soprattutto tre ambiti, da sempre al centro di diatribe tra proprietari

Nelle intenzioni del legislatore, che ha riformato il Libro Terzo del Codice civile, vi era senz’altro quella di “svecchiare” un insieme di norme ormai desuete, aprendo a nuove possibilità dettate dal progresso o, in altri casi, dalle mutate abitudini di vita delle persone. Il nuovo testo favorisce quindi l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, consentendo anche al singolo condomino di posizionare dei pannelli sul lastrico solare o altre parti comuni dell’edificio. Meno “nobile” l’apertura all’installazione delle parabole per la ricezione del segnale tv, che sono comparse in ampio numero su facciate, balconi e tetti, in molti casi ignorando il “decoro architettonico” menzionato dal Codice stesso. Una terza novità, che a distanza di tre anni fa ancora discutere, riguarda la possibilità per ciascun condomino di possedere un animale domestico, indipendentemente dal veto inserito nel regolamento, assembleare o contrattuale, in vigore nell’edificio.

Le norme in tema di condominio sono contenute nel Libro Terzo “Della proprietà” del Codice civile del 1942. Il testo è stato oggetto di un’importante revisione con l’entrata in vigore, il 18 giugno 2013, della legge 11 dicembre 2012, n. 220 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”. A tale legge ha fatto seguito, un anno dopo, il decreto legge n. 145 del 23 dicembre 2013, il cosiddetto “Destinazione Italia”, che ha integrato e corretto il testo appena riformato. Intanto, a queste modifiche ,si è aggiunta la giurisprudenza formatasi nel corso degli ultimi  anni: una serie di pronunciamenti dei tribunali ordinari e della Cassazione, che hanno interpretato e contribuito a chiarire alcuni passaggi  ambigui della legge.

In sintesi
  • Ogni condomino può installare i pannelli solari
  • Più libertà per le parabole tv: non serve il permesso, nemmeno per le parti comuni
  • Non si può impedire di tenere in appartamento un animale domestico
Via libera ai pannelli fotovoltaici

L’art. 1122-bis del Codice civile dispone che “(…) È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà dell’interessato”. Ogni condomino, quindi, è libero di installare i pannelli solari per la produzione di energia elettrica a uso personale, non solo nelle parti di sua proprietà, ma anche in quelle comuni, come il tetto. E, aspetto fondamentale, per procedere non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea. Come ha ribadito il Tribunale di Milano (con la sentenza n. 11707/2014), l’assemblea non può negare l’intervento, a meno che l’installazione comprometta la sicurezza dell’edificio o ne alteri il decoro architettonico. Come specificato dall’art. 1120 del Codice civile, il condomino che per installare i pannelli necessita di modificare le parti comuni è tenuto a darne comunicazione all’amministratore, che a sua volta riferirà all’assembla. Quest’ultima, con il voto favorevole della maggioranza prevista dall’art. 1136, comma V, del Codice civile (maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 dell’edificio), può solo limitarsi a prescrivere modalità alternative per l’esecuzione dei lavori.

Sì alle parabole tv

Regolamento contrattuale permettendo, anche per posizionare una parabola radiotelevisiva sul balcone di proprietà, o su uno spazio comune dell’edificio, il condomino interessato non ha bisogno dell’assenso dell’assemblea. L’art. 1122-bis, primo comma, del Codice civile dispone, infatti, che “(…) Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze, sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche”. Purtroppo, in assenza di una definizione univoca di “decoro architettonico”, non è semplice capire quando una parabola possa o meno pregiudicare l’aspetto estetico dello stabile e, di conseguenza, in caso di controversie tra condomini, tocca al giudice pronunciarsi e dirimere la questione. Oltre a fare prevalere il buon senso, un valido compromesso è spesso quello di posizionare l’antenna sul tetto, avendo cura di non impedirne l’utilizzo al resto dei condomini.

Con la riforma in vigore dal 2013 sono aumentate le possibilità per il singolo condomino di far valere i propri diritti.
Ma occorre non dimenticare che si tratta di una comunità, dove rispetto e tolleranza sono principi fondamentali.

Ammessi gli animali domestici

Con l’aggiunta di un ultimo comma, il IV, all’art. 1138 del Codice civile, il legislatore ha disposto che “(…) le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Una grossa novità rispetto al passato, quando i regolamenti contrattuale e assembleare potevano porre il veto.  Una recente ordinanza del Tribunale di Cagliari (22 luglio 2016) ha ribadito che nessun regolamento, anche se antecedente alla legge di riforma 220/2012, può vietare di possedere un animale domestico. Resta da capire quali specie rientrino fra quelle che il Codice definisce per l’appunto “domestiche”. Per non creare confusione, in una prima stesura della legge di riforma, il legislatore aveva preferito utilizzare il termine “da compagnia”, nel quale, secondo la Cassazione, rientrano di diritto un cane e un gatto. Nella versione finale la parola è stata però sostituita con “domestici”, categoria più ampia che abbraccia numerose specie, fra cui roditori, uccelli e altri mammiferi. L’ingresso degli animali in condominio non cancella le norme generali alle quali i padroni devono attenersi. Alcune sono contenute nell’ordinanza del Ministero della Salute del 13 luglio 2016: obbligo di tenere il cane al guinzaglio, utilizzo della museruola in alcuni contesti; raccolta dei bisogni negli spazi comuni; evitare rumori molesti e odori sgradevoli. Il padrone, infine, è responsabile civilmente e penalmente per i danni causati dall’animale a cose o persone.

Due articoli del Codice Civile che trattano queste tematiche
  • Articolo 1122-bis Codice civile
    Disciplina opere  del tutto particolari  con un proprio iter procedurale. Per esempio, quando il condomino comunica all’amministratore la volontà di installare pannelli solari  e questo comporta  la modifica delle parti comuni. Avvenuta  la comunicazione dell’interessato, l’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea al fine delle deliberazioni di cui sopra che, secondo il comma terzo, saranno prese  con la maggioranza  di cui all’art. 1136  comma quinto. La deliberazione non è prevista dalla norma come condizione  di procedibilità  o di legittimità della installazione. L’assemblea ha infatti solo il potere  di deliberare degli opportuni accorgimenti (può prescrivere modalità alternative o imporre cautele).

 

  • Articolo 1138 Codice civile
    Lascia sottinteso che è vietata la presenza di animali esotici (come ad esempio i serpenti).
    In caso di rumori molesti o di odori sgradevoli il condominio  può chiedere l’allontanamento dell’animale in base all’articolo 700 del Codice di procedura civile.