Mutuo casa: una guida per sceglierlo bene, senza rischi

Tutto quello che c'è da sapere sul mutuo: cos'è, quando si chiede, i costi e le caratteristiche, la durata, fino alle detrazioni previste dal Fisco.

Il mutuo è uno strumento fondamentale per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la propria abitazione. Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Cosa occorre fare per richiedere un mutuo? Quali sono le caratteristiche del prestito? Quale rata fa al caso proprio? Che tipologie di interesse si può scegliere? Ecco tutte le risposte alle domande più frequenti.

Cos’è il mutuo

Il mutuo è un contratto tra un soggetto e un intermediario, in genere una banca, che consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (detto mutuante) ad un altro soggetto (detto mutuatario), con assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro. Essendo un prestito a titolo oneroso, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.

In genere il mutuo viene richiesto per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconde case). Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. L’importo massimo finanziabile è l’80 % del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca. il limite dell’80 % del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire può essere elevato fino al 100%, qualora vengano date ulteriori garanzie.

Tipologie di mutuo

I mutui si differenziano principalmente per le diverse tipologie di tasso d’interesse applicato. La principale componente del costo del mutuo difatti è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo

I tassi di interesse comunemente applicati sono: “fisso” o “variabile”, ma esistono anche altre tipologie di tasso: il tasso “misto”, il tasso “capped rate” e il tasso “bilanciato”.

  • Mutuo a tasso fisso: il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.
  • Mutuo a tasso variabile: il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo delle rate. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, o comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.
  • Mutuo a tasso misto: il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.
  • Mutuo a tasso doppio: il prestito è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Il piano di ammortamento

Fulcro del contratto di mutuo è il cosiddetto piano di ammortamento, ossia il progetto di restituzione del debito. Il piano stabilisce l’importo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo. La rata è composta da due elementi: ○ quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito ○ quota interessi, cioè l’interesse maturato. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è quello detto alla “francese” che prevede che la rata sia composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

I costi del mutuo

Oltre però agli interessi, vi sono anche altri costi del mutuo da considerare. Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”. L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso.

Gli altri costi da considerare prima di chiedere un mutuo alla banca sono:

  • il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria
  • le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare
  • le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
  • il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito
  • gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere prevedono una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata
  • la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso rata, le spese per l’invio di comunicazioni.

Come trovare l’offerta migliore

Per trovare l’offerta migliore di mutuo che faccia alle proprie esigenze uno strumento utile può essere il compratore on line che si trovano gratuitamente su internet che in pochi clic permettono di confrontare le offerte di varie banche. Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sui Fogli Informativi.

Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata).  Nell’esaminare le proposte delle varie banche è opportuno prestare attenzione oltre al TAEG, anche ad altri elementi quali:

  • spread (per determinare il tasso d’interesse applicato ai mutui le banche utilizzano dei tassi di riferimento (i principali sono l’euribor e l’eurirs) ai quali sommano una percentuale (detta “spread”) che oscilla tra l’1 e il 3 per cento)
  • piano di ammortamento
  • tutte le voci di spesa
  • tempi per la concessione del mutuo
  • risparmio fiscale, che può variare a seconda della composizione delle rate (quota capitale e quota interessi) stabilita nel piano di ammortamento.

L’istruttoria da parte della banca

Trovata l’offerta che fa al caso proprio, è necessario recarsi in banca per avviare l’istruttoria, ossia la fase di valutazione da parte dell’istituto di credito sulla reale possibilità di rimborsare la cifra richiesta, verificando il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo. Ogni banca ha le sue regole ma in genere i documenti da presentare sono:

  • per i lavoratori dipendenti: originale dell’ultimo cedolino dello stipendio e copia dell’ultimo modello CU o del 730/Unico, insieme ad una dichiarazione del datore di lavoro sull’anzianità di servizio del dipendente
  • per i lavoratori autonomi o liberi professionisti: una copia del modello Unico, insieme all’attestato di iscrizione ad un eventuale albo

A corredo di questi documenti andranno presentati:

  • una copia dell’eventuale compromesso
  • la planimetria dell’immobile oggetto della vendita con l’indicazione delle proprietà confinanti e le eventuali pertinenze
  • la copia del certificato di agibilità dell’immobile.

Solitamente la banca nel valutare se concedere o meno un mutuo apre un’istruttoria e verifica la capacità di credito del richiedente. Come criterio indicativo per le banche la rata mensile non dovrebbe essere superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile.

L’ipoteca

Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un’efficace garanzia. La prima garanzia che l’intermediario richiede è l’ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere l’immobile se il cliente non riesce a restituire il finanziamento. Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia. Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo. L’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. 

 I casi particolari: estinzione anticipata, surroga e sospensione rate

In genere la durata del mutuo è prevista nel contratto e varia da 20, 30 fino a 40 anni. Tuttavia è possibile estinguere in misura anticipata il prestito. In particolare l’articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati, dal 2 Febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale. 

Il mutuatario può anche trovarsi in una situazione di difficoltà nel pagare le rate del mutuo. In tal caso è possibile chiederne la sospensione. Chi ha contratto un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale (è esclusa quindi la seconda casa) può chiedere entro il 31 dicembre 2017 alla banca la sospensione per un periodo massimo di 12 mesi (e solo una volta) della quota capitale delle rate mensili di pagamento. Non si pagano commissioni, né interessi di mora. Alla scadenza del periodo di sospensione, il piano di ammortamento riprende e ovviamente si allunga la durata del mutuo. Si può chiedere la sospensione delle rate del mutuo in caso di:

  • cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato o indeterminato (tranne nei casi di risoluzione consensuale , per limiti di età con accesso alla pensione di vecchiaia, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, dimissioni del lavoratore non per giusta causa)
  • sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni anche in attesa dell’emanazione di provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito ( ossia gli ammortizzatori sociali in deroga, cassa integrazione, ecc
  • morte
  • handicap o grave o condizione di non autosufficienza sopraggiunta.

Chi ha stipulato un mutuo per acquistare casa può trasferirlo da una banca ad un’altra che offre condizioni migliori, senza spese e costi aggiuntivi. Si parla in questo caso di surroga del mutuo, introdotta con la Legge Bersani n. 40/2007. Surrogare un mutuo significa sostanzialmente trasferire l’ipoteca dell’immobile, sottoscritta nel contratto di mutuo, da una banca ad un’altra che offre condizioni più vantaggiose per quanto riguarda durata e interessi, ma l’importo del mutuo rimane invariato. La banca che subentra dovrà accollarsi i costi, le spese e gli oneri che riguardano la surroga del mutuo quindi le spese notarili, di perizia, di istruttoria, mentre il mutuatario non dovrà pagare nessun costo aggiuntivo. Per avviare la surroga del mutuo è necessario che il cliente comunichi la propria decisione alla nuova banca, che prenderà accordi con il precedente istituto di credito per l’avvio dell’operazione di surroga del mutuo. C’è da dire che mentre la vecchia banca è obbligata ad accettare la richiesta di surroga da parte del cliente, la banca che subentra non ha alcun obbligo di offrire il mutuo di surroga. Anzi alcune banche al posto della surroga potrebbero proporre anche la sostituzione del mutuo, che prevede l’iscrizione ex novo di un’altra ipoteca e, dunque, costi decisamente maggiori rispetto alla surroga.

Detrazioni fiscali sui mutui

I contribuenti che stipulano un mutuo per l’acquisto, ristrutturazione e/o costruzione della loro casa di abitazione principale, possono detrarre dall’Irpef, nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari. Il mutuo, deve:

  • essere stipulato nei dodici mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso (con esclusione del caso in cui l’originario contratto sia estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati);
  • essere erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della comunità Europea.

Entro un anno dall’acquisto, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). La detrazione va calcolata su un importo massimo di € 4.000.

Per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente abbia conservato i seguenti documenti:
  • copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori;
  • quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.