Manutenzione ordinaria: quando fruire della detrazione al 50%

Cosa significa manutenzione ordinaria, quali sono i lavori ammessi, quando è possibile avere la detrazione fiscale al 50% e quali adempimenti seguire.

Gli interventi sull’immobile che permettono di fruire della detrazione fiscale al 50% per la ristrutturazione edilizia, prorogata dalla Legge di bilancio al 31 dicembre 2017, sono quelli di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Tuttavia occorre fare qualche precisazione in merito alla manutenzione ordinaria visto che tali interventi permettono di fruire della detrazione fiscale solo se realizzati su parti comuni di edifici residenziali e a particolari condizioni su singole unità immobiliari.

Manutenzione ordinaria: la nozione

Prima di entrare nei dettagli è bene precisare la nozione di manutenzione ordinaria. A darla è l’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) che alla lettera a) definisce gli “interventi di manutenzione ordinaria” gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Si tratta quindi di interventi che agiscono su finiture e materiali esistenti, senza che vi sia la loro sostituzione.

Parti comuni di edifici residenziali: quali sono

Tali lavori permettono di fruire della detrazione fiscale al 50% solo quando riguardano le parti comuni di edifici residenziali. Le parti comuni interessate sono ai sensi dell’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Quali sono i lavori di manutenzione ordinaria

I lavori di manutenzione ordinaria che è possibile eseguire su tali parti comuni e che permettono di fruire della detrazione Irpef al 50% sono a titolo esemplificativo:

  • opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici
  • opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
  • sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti
  • tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni
  • rifacimento di intonaci interni
  • impermeabilizzazione di tetti e terrazze
  • verniciatura delle porte dei garage
  • riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi
  • riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni
  • riparazioni di balconi nelle parti murarie (frontalini, cielo), sostituzione di parapetti e ringhiere conservando caratteristiche (materiali, sagome e colori) uguali
  • Rifacimento o sostituzione dei cornicioni conservando i caratteri essenziali preesistenti (materiali, dimensioni)
  • sostituzione dei gradini delle scale con gradini uguali a quelli preesistenti, interni e esterni
  • sostituzione lucernari con altri aventi gli stessi caratteri (sagoma e colori) di quelli preesistenti
  • riparazione o rinforzo della struttura di parapetti e balconi conservando caratteri uguali a quelli preesistenti
  • riparazioni murarie del locale caldaia varie conservando le suddivisioni interne preesistenti
  • sostituzione persiana conservando le caratteristiche preesistenti (sagoma e colo)
  • sostituzione tegole con altre uguali a quelle preesistenti

Per tutti tali interventi la detrazione dall’Irpef nella misura pari al 50% spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale. Quindi se tali interventi vengono eseguiti sulle proprietà private dei singoli condomini o sulle loro pertinenze – come ad esempio garage, cantine, soffitte – non danno diritto ad alcuna agevolazione.

Manutenzione ordinaria sul singolo appartamento

Gli interventi di manutenzione ordinaria realizzati sulla singola unità immobiliare permettono di fruire della detrazione fiscale al 50% ma solo se fanno parte di un intervento più vasto. Così ad esempio la sostituzione di pavimenti è un lavoro di manutenzione ordinaria che se viene realizzato sul singolo appartamento a seguito di un lavoro più grande come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuovi muri divisori o lo spostamento dei servizi, può rientrare nella detrazione al 50%. Così allo stesso modo se si realizzano i servizi igienici (lavoro di manutenzione straordinaria) e poi si tinteggiano le pareti anche la tinteggiatura è una spesa che può essere detratta.

Come avere la detrazione al 50%

Per fruire della detrazione fiscale al 50% basta indicare nella dichiarazione dei redditi dati catastali identificativi dell’immobile su cui si sono realizzati gli interventi. Condizione essenziale per fruire della detrazione fiscale è pagare le spese con bonifico bancario o postale da cui risultino:

  • la causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16 -bis del Dpr 917/1986)
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione (per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, è necessario indicare il codice fiscale del condominio e quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento)
  • il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

I condomìni che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione al 50% per i lavori sulle parti comuni. In base a quanto ha precisato l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 3/E del 2 marzo 2016 il pagamento delle spese deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale e in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute riportando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. Il contribuente dovrà dimostrare, in sede di controllo, che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

Sul bonifico, banche o poste operano una ritenuta d’acconto all’8%. Oltre a pagare le spese con bonifico e conservare la relativa ricevuta, è necessario conservare altri documenti quali le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione. Per gli interventi di manutenzione ordinaria realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

Manutenzione ordinaria e bonus mobili

Come per tutti i lavori di ristrutturazione, anche quelli di manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici residenziali permettono di godere anche di un’altra detrazione fiscale, il bonus mobili. Si tratta della facoltà di detrarre dall’Irpef dovuta nella misura pari al 50% – anche questa detrazione prorogata fino al 31 dicembre 2017 – l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici di classe A e A+ per i forni destinati ad arredare l’immobile oggetto di ristrutturazione. Il principale presupposto per avere la detrazione è la realizzazione di un intervento di recupero del patrimonio edilizio, sia su singole unità immobiliari residenziali, sia su parti comuni di edifici residenziali (guardiole, appartamento del portiere, lavatoi, ecc.). Quando si effettua un intervento sulle parti condominiali, i condòmini hanno diritto alla detrazione, ciascuno per la propria quota, solo per i beni acquistati e destinati ad arredare le stesse. Il bonus non è concesso, invece, se acquistano beni per arredare il proprio immobile.

La detrazione – da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo e da calcolarsi  sull’importo massimo di 10.000 euro riferito alle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici – spetta per le spese per l’acquisto di:

  • mobili nuovi (tra questi, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione). E’ escluso l’acquisto di porte, pavimentazioni (per esempio, il parquet), tende e tendaggi, nonché di altri complementi di arredo
  • grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni), per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica. Per gli elettrodomestici che ne sono sprovvisti, l’acquisto è agevolato solo se per essi non è ancora previsto l’obbligo di etichetta energetica. Rientrano nei grandi elettrodomestici, per esempio: frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a microonde, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento. Tra le spese da portare in detrazione si possono includere quelle di trasporto e di montaggio dei beni acquistati. L’acquisto di mobili o di grandi elettrodomestici è agevolabile anche se i beni sono destinati ad arredare un ambiente diverso dello stesso immobile oggetto di intervento edilizio.

Come per i lavori di ristrutturazione, anche per avere il bonus mobili occorre effettuare i pagamenti con bonifici bancari o postali, sui quali va indicato:

  • la causale del versamento (è quella attualmente utilizzata da banche e Poste Spa per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione)
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione (nel caso di parti comuni di edifici residenziali il codice fiscale del condominio e quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento)
  • il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Stesse modalità devono essere osservate per il pagamento delle spese di trasporto e di montaggio dei beni.

E’ consentito effettuare il pagamento anche mediante carte di credito o carte di debito, mentre non è consentito, invece, effettuare il pagamento mediante assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento. Il contribuente deve conservare oltre alla ricevuta del bonifico anche la documentazione attestante il pagamento (ricevuta del bonifico, ricevuta di avvenuta transazione, per i pagamenti con carta di credito o di debito, documentazione di addebito sul conto corrente) e le fatture di acquisto dei beni , riportanti la natura, la qualità e la quantità dei beni e dei servizi acquisiti.