Locazioni: chi paga le sostituzioni di elementi come porte o caldaie?

La sostituzione della porta di ingresso o della caldaia, in una casa in affitto, chi la deve pagare? Il proprietario o l'affittuario? Risponde il nostro avvocato.

Spesso i nostri lettori ci scrivono chiedendoci di chiarire loro alcune questioni che nascono spesso nella relazione tra conduttore e locatario. Per esempio chi debba pagare la sostituzione di alcuni elementi della casa; in questo caso parliamo di caldaie e porta di ingresso. Risponde come nostro esperto l’avvocato Stefano Gorla (avvstefanogorla@hotmail.com)

Domanda di Cori, affittuaria, per cambiare una porta di casa: La porta d’ingresso della casa che affitto da 15 anni va cambiata. Vorrei sapere se ho una voce in capitolo nella scelta o se questa compete solo al proprietario.
Risposta: il proprietario deve garantire il buono stato dell’immobile, eseguendo tutte le riparazioni necessarie (inclusa, dunque, la sostituzione di porte e serramenti usurati), eccetto quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore. La legge prevede che sia quest’ultimo ad avvisare il locatore della necessità di effettuare le riparazioni, ma qualora il proprietario non dovesse provvedere, l’inquilino avrà diritto di eseguire personalmente le riparazioni salvo rimborso, dandone comunque avviso (così gli art. 1575 c.c., 1576 c.c. e 1577 c.c.). Pertanto, nel primo caso la scelta della porta spetterà al proprietario, che potrebbe comunque avere interesse a soddisfare i gusti di un conduttore “di lunga data”, mentre nel secondo l’inquilino può eseguire le riparazioni secondo il suo gusto personale, comunicando la decisione al locatore.

Porta di ingresso di Hörmann

Porta di ingresso di Hörmann

Domanda di Fabrizio, affittuario, sulla spesa per la sostituzione della caldaia: sono un affittuario di una casa ed ho sostenuto una spesa straordinaria di circa 550 euro per la sostituzione della caldaia e di altri 110 euro per spese accessorie di vari pezzi nuovi per la tentata riparazione della vecchia caldaia vecchia, senza aver avuto alcun riscontro da parte del proprietario della casa che ha ignorato l’intera sistuazione. Posso chiedere di detrarre tutta la spesa dall’importo dell’affitto mensile?
Risposta: il proprietario, in quanto tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie (compreso dunque l’impianto di riscaldamento) eccettuata l’ordinaria manutenzione a spese dell’inquilino (art. 1577 c.c.). Affinché il proprietario provveda alle riparazioni, il conduttore deve darne prontamente avviso ma, qualora gli interventi siano urgenti (o lo diventino per mancato riscontro da parte del proprietario), l’inquilino può far eseguire le opere anticipando le spese, che dovranno essergli poi rimborsate previo avviso (art. 1578 c.c.). Tuttavia la possibilità di compensare il rimborso con i canoni di locazione è generalmente esclusa dai contratti, che prevedono al contrario la minaccia di sfratto in caso di mancato pagamento. Eventuali accordi con il proprietario in deroga al contratto dovranno quindi risultare per iscritto; diversamente il conduttore potrà pagare i canoni e poi agire per il rimborso, salvo opporre la compensazione in sede di sfratto.