Detrazione per ristrutturazione tra gli sconti fiscali per la casa

Molti lettori ci scrivono chiedendo chiarimenti ai loro dubbi. Per tutti, quindi, vale la pena riassumere quello che c'è da sapere sulla detrazione per ristrutturazione edilizia.

La guida completa alla detrazione per ristrutturazione edilizia: cos’è, chi può averla, quando e come.

Detrazione per ristrutturazione

Disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86, l’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, la misura della detrazione è stata elevata al 50% così come l’importo massimo di spesa agevolabile arriva a 96mila euro.  La legge di bilancio 2017 ha prorogato al 31 dicembre 2017 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e dal 1° gennaio 2018, salvo eventuali proroghe, la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare.

La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi

Chi può avere la detrazione

Beneficiari della detrazione sulle spese di ristrutturazione sono tutti i contribuenti intesi non solo come  i proprietari degli immobili ma anche i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi ossia titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie,  locatari o comodatari, soci di cooperative divise e indivise, imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, il componente dell’unione civile, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato.

I lavori agevolabili

La detrazione fiscale spetta quando vengono eseguiti alcuni specifici lavori che sono:

  • interventi di manutenzione ordinaria ma solo su parti comuni di edifici residenziali
  • manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singoli appartamenti
  • lavori necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi
  • interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune
  • lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione), alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap grave
  • Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (ad esempio il rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici, l’apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione, installazione di porte blindate o rinforzate, serrature, lucchetti, catenacci, spioncini, installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti, apposizione di saracinesche)
  • interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico
  • interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia
  • interventi per l’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica
  • interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici 8 ad esempio l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti , il montaggio di vetri anti-infortunio e l’installazione del corrimano).

Manutenzione ordinaria e straordinaria

A questo punto occorre spendere qualche parola in più in merito a due tipologie di interventi ammessi a fruire della detrazione Irpef: la manutenzione ordinaria e quella straordinaria.

L’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) alla lettera a) definisce gli “interventi di manutenzione ordinaria” come quegli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Si tratta quindi di interventi che agiscono su finiture e materiali esistenti, senza che vi sia la loro sostituzione.

Tali lavori permettono di fruire della detrazione fiscale al 50% solo quando riguardano le parti comuni di edifici residenziali (ad esempio i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune, ecc). Su tali parti comuni è possibile eseguire lavori che danno diritto alla detrazione Irpef al 50%. Quali sono tali lavori? A titolo esemplificativo:

  • opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici
  • opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
  • sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti
  • tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni
  • rifacimento di intonaci interni
  • impermeabilizzazione di tetti e terrazze
  • verniciatura delle porte dei garage
  • riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi
  • riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni
  • riparazioni di balconi nelle parti murarie (frontalini, cielo), sostituzione di parapetti e ringhiere conservando caratteristiche (materiali, sagome e colori) uguali
  • rifacimento o sostituzione dei cornicioni conservando i caratteri essenziali preesistenti (materiali, dimensioni)
  • sostituzione dei gradini delle scale con gradini uguali a quelli preesistenti, interni e esterni
  • sostituzione lucernari con altri aventi gli stessi caratteri (sagoma e colori) di quelli preesistenti
  • riparazione o rinforzo della struttura di parapetti e balconi conservando caratteri uguali a quelli preesistenti
  • riparazioni murarie del locale caldaia varie conservando le suddivisioni interne preesistenti
  • sostituzione persiana conservando le caratteristiche preesistenti (sagoma e colo)
  • sostituzione tegole con altre uguali a quelle preesistenti

Gli interventi di manutenzione ordinaria realizzati sulla singola unità immobiliare permettono di fruire della detrazione fiscale al 50% ma solo se fanno parte di un intervento più vasto. Così ad esempio la sostituzione di pavimenti è un lavoro di manutenzione ordinaria che se viene realizzato sul singolo appartamento a seguito di un lavoro più grande come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuovi muri divisori o lo spostamento dei servizi, può rientrare nella detrazione al 50%. Così allo stesso modo se si realizzano i servizi igienici (lavoro di manutenzione straordinaria) e poi si tinteggiano le pareti anche la tinteggiatura è una spesa che può essere detratta.

Passando alla manutenzione straordinaria, l’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380 del 2001) definisce tali lavori come “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”. Vi rientrano a titolo esemplificativo:

  • installazione di ascensori e scale di sicurezza
  • realizzazione dei servizi igienici
  • sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso
  • rifacimento di scale e rampe
  • realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
  • costruzione di scale interne
  • sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
  • sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda.

Tutti questi interventi non devono alterare la volumetria complessiva degli edifici e non devono comportare modifiche delle destinazioni d’uso, quindi da civile abitazione si passi a ufficio o viceversa. Nei lavori di manutenzione straordinaria rientrano anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico. Anche in tal caso la condizione da rispettare è che non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

I lavori di manutenzione straordinaria, a differenza di quelli ordinaria, permettono di godere della detrazione fiscale al 50% sia che vengano realizzati su parti comuni di edifici residenziali, sia su singole unità immobiliari.

Come avere la detrazione fiscale

Per avere la detrazione fiscale è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Inoltre, occorre conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti:

  • domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito)
  • ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Ici-Imu), se dovuta
  • delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese
  • dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
  • abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

Il bonifico parlante

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino:

  • causale del versamento
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Nella causale, anche se non obbligatoria, è preferibile inserire i riferimenti normativi. Nel caso specifico la causale potrebbe essere: Bonifico di pagamento per lavori di ristrutturazione edilizia (detrazione fiscale 50%) art. 16-bis DPR 917/1986. Pagamento della fattura n. XY del giorno/mese/anno

Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori. Dal 1° gennaio 2015 la ritenuta è pari all’8%.

L’Agenzia delle entrate ha chiarito che quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa, e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate a fruire dell’agevolazione. Per gli interventi di manutenzione ordinaria che danno diritto alla detrazione fiscale al 50% se eseguiti su parti comuni condominiali, nel bonifico oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento. Esiste la possibilità che chi effettua il pagamento sia un soggetto diverso da quello che beneficerà della detrazione. È il caso, ad esempio, di coloro che non posseggono un conto corrente e in questo caso il pagamento viene effettuato da un altro soggetto ma il bonifico deve essere intestato al beneficiario della detrazione.

Può accadere che si compili in maniera errata il bonifico ad esempio si sbaglia ad indicare la normativa di riferimento, confondendo quella prevista per gli interventi di ristrutturazione con quella per gli interventi di risparmio energetico. Cosa fare? In tal caso l’Agenzia delle entrate ha chiarito che non sussiste alcun problema purchè sia un errore che non pregiudichi da parte della banca o dell’ufficio postale presso cui si paga il bonifico, l’applicazione della ritenuta fiscale e si comprenda chiaramente la motivazione per cui è stato effettuato il pagamento. Se si sbaglia il codice fiscale del beneficiario del pagamento invece, l’unica possibilità prevista è richiedere la restituzione dell’importo ed emettere un nuovo bonifico.

La ricevuta del bonifico deve essere conservata dal contribuente, insieme alle fatture o ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione.

Quando si perde la detrazione

La detrazione non è riconosciuta e l’importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate in casi tassativi ossia quando:

  • non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria
  • il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato un bonifico che non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato).
  • non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate
  • non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione
  • le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali
  • sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi.

Casi particolari

Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di ristrutturazione viene venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, ossia dieci anni, la detrazione non ancora utilizzata viene trasferita in capo all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica), a meno di un eventuale diverso accordo tra le parti.

Se invece il contribuente muore, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”. Ciò significa che se l’erede concede l’immobile oggetto della ristrutturazione in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene.