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Comprare casa oggigiorno è diventato più difficile. Complice la crisi economica e le difficoltà nell’accesso al credito e ai mutui, i dati ufficiali parlano di un crollo nelle compravendite immobiliari che fanno conseguentemente abbassare il valore delle case. Questi sono alcuni dei motivi che spingono molte persone a investire i propri risparmi per realizzare il sogno di una vita, avere una casa propria, acquistando una casa a un’asta giudiziaria. Acquistare un immobile all’asta si rivela molto conveniente visto che il prezzo può essere ridotto anche fino al 25%.
Ma chi può partecipare all’asta? Come si partecipa? Come si diventa proprietari? Quali vantaggi e quali consigli per chi decide di acquistare casa all’asta?
Rispondiamo a tutte queste domande con il breve vademecum che segue.
Asta immobiliare: di cosa si tratta
L’asta immobiliare è quel processo di compravendita di un immobile che si realizza con delle offerte e si perfeziona con la vendita dello stesso immobile al miglior offerente. In particolare l’asta immobiliare giudiziaria permette la vendita forzata di uno o più beni immobili di una persona fisica o giuridica che è debitore insoluto. Vi possono partecipare persone fisiche o giuridiche, tranne il debitore e si svolge presso il tribunale o studi di professionisti delegati dal giudice dell’esecuzione.
Vantaggi
Per chi decide di acquistare una casa all’asta i vantaggi sono molteplici. Il primo è senza dubbio la convenienza in termini economici visto che si può acquistare una casa ad un prezzo inferiore rispetto al valore commerciale che viene stimato da un perito. Se l’asta poi va deserta, nel senso che il bene non viene aggiudicato, lo stesso viene rimesso all’asta dopo alcuni mesi con un prezzo ridotto anche del 25%. Altro vantaggio è dato dal fatto che l’acquisto stesso è trasparente, poiché la perizia è sempre visionabile.
La perizia
Proprio la perizia è un presupposto fondamentale per l’asta. Essa infatti stabilisce il prezzo di base della vendita. Deve essere un professionista nominato dal giudice a redigerla e deve contenere i dati descrittivi dell’immobile come la planimetria, la stato di manutenzione, la categoria catastale, l’esistenza o meno di vincoli, servitù ed eventuali debiti.
Attenzione: Quando il bene viene aggiudicato al miglior offerente, è il giudice dell’esecuzione che con proprio decreto trasferisce la proprietà dell’immobile ed ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie. Tuttavia per altri diritti come l’usufrutto o l’abitazione, non si può disporre la cancellazione con il decreto del giudice dell’esecuzione, ma serve un provvedimento ad hoc del giudice competente. Il perito deve anche specificare se la casa è attualmente libera o occupata e a quale titolo, ad esempio in base al comodato o ad un contratto di affitto.
Come si viene a conoscenza di un’asta immobiliare
Dopo la redazione della perizia, il giudice emette l’ordinanza di vendita e stabilisce le condizioni della vendita all’asta, ad esempio indicando il prezzo base contenuto nella perizia, i termini per partecipare, ecc. Si viene a conoscenza di un’asta giudiziaria tramite il cosiddetto “avviso di vendita” o “avviso d’asta”, che è il documento pubblico che redige il cancelliere del tribunale o il notaio. Esso contiene la notizia dell’asta, quindi luogo e data per partecipare, il prezzo base e le modalità di vendita. L’avviso deve essere affisso per 3 giorni consecutivi all’albo del tribunale o pubblicato su siti internet specializzati o anche su quotidiani locali.
Come partecipare all’asta
Chi vuole partecipare ad un’asta immobiliare deve presentare domanda nel luogo e nei giorni che sono indicati nell’avviso di vendita. La domanda può essere presentata in busta chiusa o su carta legale, a seconda che l’offerta sia all’incanto o senza.
Attenzione: L’asta senza incanto è quella in cui l’offerente presenta la sua offerta in busta chiusa e il prezzo non può essere inferiore a quello indicato nell’avviso di asta. Se ci sono più offerte, avviene una gara tra i partecipanti a partire dal prezzo più alto. L’asta con incanto invece è una gara pubblica tra gli offerenti e si realizza dopo che quella senza incanto è andata deserta. Nell’offerta in busta chiusa occorre depositare una cauzione pari al 10% del prezzo offerto.
Aggiudicazione del bene
Se la gara avviene in busta chiusa e viene presentata una sola offerta, aumentata di 1/5, il bene viene aggiudicato all’unico offerente, altrimenti viene indetta una gara e si aggiudica il bene a chi ha presentato l’offerta più alta.
Quando si diviene proprietari
Una volta che il bene viene aggiudicato e il prezzo versato, detratta la cauzione versata nei termini e nelle modalità che sono indicate nell’avviso di vendita, il giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento con cui trasferisce il bene espropriato, insieme all’ingiunzione al debitore di lasciare l’immobile venduto.
I consigli
Una volta spiegata a somme linee la procedura tecnica, alcuni consigli sono d’obbligo per chi volesse acquistare un immobile partecipando ad un’asta giudiziaria. Innanzitutto occorre valutare la vera convenienza del prezzo, rapportando alle proprie esigenze personali. Il consiglio in tal caso è soprattutto quello di prendere visione non solo di tutti documenti della vendita, quindi soprattutto della perizia, facendosi in tal caso aiutare dal proprio professionista di fiducia, ma anche di visitare l’immobile. La visita in tal caso può essere fatta sempre con l’ausilio del custode e si potrà in tal caso verificare di persona lo stato di manutenzione dell’immobile e la reale convenienza. Anche se uno dei vantaggi dell’acquisto all’asta dell’immobile è proprio quello di poter ottenere una compravendita ad un prezzo anche inferiore al 25%, occhio alle spese che si devono comunque sostenere, come la cauzione da depositare al momento della partecipazione alla gara. Occorre valutare con attenzione anche le modalità indicate nell’avviso di vendita del pagamento una volta aggiudicato l’immobile. In molti casi infatti si richiedono tempi molto stretti per il pagamento, quindi se non si dispone di liquidità immediata, bisogna ad esempio chiedere un mutuo e quindi rivolgersi ad un istituto di credito che avrà i suoi tempi per l’istruzione della pratica. Da ultimo c’è da considerare anche l’ipotesi, non certo rara, di vedersi aggiudicato un immobile all’asta che risulta ancora occupato dal debitore. È il nuovo proprietario che a sue spese deve eseguire lo sfratto con tutte le conseguenze del caso. In tal caso si deve leggere con attenzione la perizia che deve indicare anche se l’immobile è attualmente occupato onde evitare spiacevoli sorprese in un secondo momento.
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