Acquistare la prima casa: le alternative al mutuo

Maggiore flessibilità, minor esborso di capitale nella prima fase, agevolazioni per i giovani under 35: oggi comprare a rate l'abitazione principale è più facile. Anche per chi non ha un lavoro fisso o vuole fare un passo alla volta, le alternative al mutuo ci sono.

Se cercate delle alternative al mutuo per comprare casa, negli ultimi anni si sono aperte alcune nuove possibilità. Il contratto di “rent to buy” per esempio è stato introdotto dal decreto legge del 12 settembre 2014, meglio conosciuto come Sblocca Italia. Lo strumento, come descritto dall’art. 23, riguarda “i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”.

Tra le alternative al mutuo, troviamo anche il cosiddetto leasing abitativo, disciplinato invece dalla Legge di Stabilità 2016. L’articolo 1, comma 76 della norma prevede che “con il contratto di locazione finanziaria di un immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario (…) si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore (…) e lo mette a disposizione, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo, che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito”. La vendita con riserva è invece disciplinata dall’art. 1523 del Codice civile.

  • Rent to buy: si paga un canone e poi si riscatta la casa
  • Leasing abitativo: prevede un canone e un saldo. Gode delle detrazioni fiscali
  • Vendita con riserva: la casa si paga a rate. Ma si può decidere di non acquistarla

 

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Grazie a tassi di interesse che hanno raggiunto percentuali molto basse, negli ultimi anni il mutuo si è confermato lo strumento finanziario preferito da chi desidera acquistare la casa. Non sempre, però, i futuri compratori sono in possesso dei requisiti richiesti dalle banche. Si pensi, per esempio, a una giovane coppia di lavoratori assunti a tempo determinato: difficilmente l’istituto di credito accetterà la domanda di mutuo e, per avviare l’iter, sarà necessario l’intervento di un soggetto garante, solitamente uno dei genitori. Lo stesso vale per i molti giovani che hanno aperto la partita Iva: solo in pochi sono in possesso di sufficienti garanzie per accendere il mutuo e a molti di loro non resta che ripiegare sulla formula dell’affitto. La precarietà nel mondo del lavoro ha così spinto le istituzioni a pensare nuove forme di contratti per l’acquisto dell’abitazione principale. Le alternative al mutuo più interessanti sono il rent to buy, letteralmente “affitto a riscatto”, e il leasing abitativo. Il primo è pensato per chi parte da zero e non può contare su alcun risparmio. Il secondo, invece, è dedicato agli under 35, per via delle agevolazioni fiscali dedicate a chi rientra in quella fascia di età. Vi è infine una terza possibilità: è la vendita con riserva, che permette di usufruire da subito dell’abitazione, pur pagandone il costo a rate, nel tempo.

La scelta giusta: le differenze sostanziali riguardano le tipologie di soggetti che possono stipulare tali contratti, e soprattutto i termini di risoluzione. Per conoscere a fondo tutti gli aspetti delle tre formule di compravendita, è consigliabile consultare il sito www.notariato.it, nelle sezioni dedicate.

Le alternative al mutuo: il rent to buy

Fonde il preliminare di vendita e il contratto di locazione. Il proprietario dell’alloggio, dopo aver concluso l’accordo, mette subito a disposizione il bene, in cambio del pagamento di un canone mensile, che si compone di due parti: la prima è relativa all’utilizzo e al godimento dell’immobile; la seconda rappresenta un anticipo sul prezzo finale di vendita (concordato all’inizio) qualora, dopo dieci anni massimo, l’utente decida di riscattarlo. Al contrario, se il conduttore decide di non acquistare l’immobile, gli saranno comunque restituite quelle parti dei canoni versati per l’anticipo sul riscatto. Il contratto è applicabile anche ai box auto o terreni agricoli. Le spese per la trascrizione e l’atto di compravendita sono a carico dell’acquirente mentre per la durata del contratto è il proprietario a dover pagare eventuali lavori straordinari. I costi per la manutenzione ordinaria, a meno che l’accordo non preveda diversamente, sono invece a carico del conduttore.

Il contratto
✓ è adatto a chi non può accedere al credito bancario
✓ va trascritto nei registri immobiliari
✓ ha una durata massima di 10 anni
✓ prevede che le spese per la trascrizione e l’atto di compravendita
 siano a carico dell’acquirente
✓ non obbliga l’acquirente a riscattare il bene
✓ prosegue anche in caso di fallimento del proprietario

 

Le alternative al mutuo: il leasing abitativo

Con l’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016, il contratto è stato esteso a tutti i cittadini che desiderano acquistare la prima casa, soprattutto ai giovani fino ai 35 anni. L’accordo prevede che l’immobile scelto dall’utente sia acquistato da una società di leasing. La società e il futuro acquirente stipulano un contratto di locazione finanziaria (durata massima 30 anni), che prevede il versamento di un anticipo e il pagamento mensile di un canone. Al termine del contratto, l’utente ha la possibilità di riscattare l’alloggio, pagando la cifra totale pattuita in origine, esclusi i canoni già versati. In caso di mancato riscatto, l’utente non ottiene indietro nulla. Il leasing, inoltre, così come il mutuo, richiede determinate garanzie e, soprattutto, l’anticipo iniziale. I vantaggi, soprattutto per gli under 35 che hanno un reddito non superiore ai 55 mila euro, riguardano la possibilità di ottenere una detrazione fiscale del 19% sui canoni versati mensilmente (fino a 8 mila euro annui) e sul prezzo di riscatto finale dell’immobile, fino a 20 mila euro. Per chi ha più di 35 anni, invece, la detrazione del 19% sui canoni è limitata a 4 mila euro annui e il riscatto finale si calcola su max 10 mila euro. In più vi è la possibilità di sospendere il pagamento dei canoni per un intero anno, ma solo in caso di comprovata perdita del lavoro.

Il contratto
✓ è vantaggioso soprattutto per gli under 35
✓ ha una durata massima di 30 anni; prevede il riscatto facoltativo
✓ prosegue anche in caso di fallimento del costruttore
✓ può essere ceduto a un’altra persona
✓ applicazione in misura ridotta dell’1,5% dell’Imposta di Registro
✓ se si interrompono i pagamenti, l’immobile torna al proprietario

 

Le alternative al mutuo: la vendita con riserva di proprietà

Consiste nella stipula di un contratto tra privati, in base al quale l’immobile passa subito “a disposizione” dell’acquirente, il quale però non ne acquisisce la proprietà. Questi ha la possibilità di pagare a rate il prezzo finale del bene, che intanto resta di proprietà del venditore. L’accordo prevede che l’acquirente, in attesa che l’ultima rata sia versata e acquisisca l’alloggio, affronti le spese di manutenzione, mentre restano a carico del proprietario le imposte dirette e quelle locali. In caso di risoluzione del contratto, il venditore deve restituire al conduttore le rate pagate, ma può ottenere un equo compenso per l’utilizzo del bene e il risarcimento dei danni.

Il contratto
✓ è adatto a chi non dispone di un capitale in partenza
✓ si diventa proprietari solo dopo il saldo
✓ le spese di manutenzione sono a carico dell’acquirente

 

Decreto Legge 12/9/2014 n.133 –  L’Art. 23 riguarda la “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva   alienazione di immobili”. Indica
che i contratti diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento  la parte di canone indicata nel contratto, va trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645-bis del Codice civile.

Legge 28/12/2015 n. 208 (legge di Stabilità 2016)
L’art. 1, comma 76 specifica che “Con il contratto di locazione finanziaria di immobile per abitazione principale, la banca (o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo, di cui all’art. 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia) si obbliga ad acquistare, o a far costruire, l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo”.